这里地价低 会取代沈北成为沈阳下一个热门刚需板块？

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近年来，北于洪的蜕变有目共睹。在万科、中海、华润置地、恒大、碧桂园、保利、中铁、美的置业等品牌房企的共同打造下，如今的北于洪，高楼鳞次栉比、居住人口密集，已发展成为城北大型居住区。经过多年的开发建设，北于洪三环内可供开发建设的土地资源愈发稀缺，用凤毛麟角来形容也不为过，北扩已成必然趋势。

北于洪加速外扩 3个月成交7宗地块

近一段时间，北于洪在土地市场表现抢眼，多宗地块接连出让。据统计，3个月的时间， 北于洪三环外就成交了7宗地块。

3月31日，金科以3030元/建筑平方米的价格竞得沈于公路东9号地块，地块总价2.3亿，溢价率1.68%；沈于公路东7号地块被富禹以2930元/建筑平方米的价格竞得，地块总价1.9亿，溢价率1.74%。

4月7日，富禹竞得正良四路1号地块，成交单价2690元/建筑平方米，成交总价7.37亿元，深耕北于洪。

6月17日，平罗湾5号地块被美的置业以3200元价格竞得，总价7.9亿，溢价率32.23%；平罗湾9号地块被世茂以3200元/建筑平米竞得，总价4.62亿元，溢价率33.33%；怒江北街西地块被沈阳金祥置地有限公司以3690元/建筑平方米的价格竞得，总价6.7亿元。

7月1日， 沈阳金祥置地有限公司以3450元，总价1.54亿竞得怒江北街东地块，再次开疆扩土。

购入门槛低 比较适合刚需

北于洪三环外现有民安海逸康城、 恒大西江天悦、恒大盛京珺庭、永同昌西江月、融创融公馆、沈阳五彩阳光城等多个项目销售中。据悉，目前区域高层价格8千到1万多一平，户型基本两居室起，六七十万就能买套房 。

未来，区域将迎一波新盘入市小高潮。综合来看，区域土地成交价格相对较低、且 比较平稳，未来楼盘售价自然也不会很高，预计高层也就八九千每平米， 比较适合刚需族。

新兴产业集聚区 生态滨水宜居新区

据悉，2018年，于洪区重新划分区域四大发展空间，即：平罗湾新兴产业区、永安经济开发区、光辉现代农业示范区和主城行政商务区。

平罗湾新兴产业区区域范围为造化街道全域，辖区面积59.21平方公里，该区域将重点发展新兴技术及居住、养老等健康产业，打造沈阳西北部新兴产业集聚区和生态滨水宜居新区。

平罗湾新兴产业区紧邻沈阳中心城区，毗邻蒲河生态廊道，区位自然条件优越，发展空间广阔。此外， 平罗湾新兴产业区东临道义、北皇姑板块，南临荷兰村、丁香湖板块， 周边楼市发展迅猛。

目前，荷兰村、丁香湖等板块在售楼盘锐减，未来购房需求外溢将成必然趋势。此外， 平罗湾新兴产业区东侧的北皇姑、正良西板块高层价格已达到一万二三每平米，而 平罗湾新兴产业区在售高层价格大部分仅八九千 每平米，价格处于洼地。

土地资源丰富 楼市未来可期

土地资源，是区域发展之基。平罗湾新兴产业区还有多少居住用地，控制性详细规划见分晓。

▲图片来源于沈阳市自然资源局

造化单元用地布局：居住用地布局于裕虎联络线北部。公共管理与公共服务设施用地布局于沈于公路两侧及文大公路南侧。商业服务业设施用地布局于沈于公路东侧及文大公路南侧。绿地与广场用地布局于城市道路沿线及河流两岸。从造化单元控制性详细规划来看，虽然单元内已有民安海逸康城、恒大西江天悦、恒大盛京珺庭等项目，但 西江北街以西还有较大体量的居住用地未开发。

▲图片来源于沈阳市自然资源局

旺牛南单元用地布局：居住用地布局于单元中部和东北部。公共管理与公共服务设施用地布局于沈于公路东侧及西江街西侧。商业服务业设施用地布局于西江街西侧。工业用地布局于西江西街西侧。绿地与广场用地布局于城市道路沿线。 从 旺牛南控制性详细规划来看，虽然 单元内已有融创融公馆、永同昌西江月 等项目，但西江北街以西也还有居住用地未出让 。

▲图片来源于沈阳市自然资源局

旺牛北单元用地布局：居住用地布局于单元中部和南部。公共管理与公共服务设施用地布局于平罗湾大道两侧。商业服务业设施用地布局于平罗湾大道两侧及正良四路北侧。绿地与广场用地布局于城市道路沿线。 从 旺牛北单元控制性详细规划来看，沈北西路与西江北街交汇处及辽宁广告职业学院旁还有 居住用地未出让。

▲图片来源于沈阳市自然资源局

高力单元用地布局：居住用地布局于平罗湾大道北部及单元东南部。公共管理与公共服务设施用地布局于沈于公路西侧及居住片区内。商业服务业设施用地布局于蒲河南岸及主要道路沿线。工业用地布局于平罗湾大道南部。绿地与广场用地布局于城市道路沿线。 从高力单元控制性详细规划来看，虽然平罗湾5号地块已成交，但周边还有居住用地待出让。

未来，随着更多房企的进驻，平罗湾新兴产业区楼市发展前景可期。

教育配套大爆发 区域拟建多所学校

据悉，沈于公路东9号、沈于公路东7号两宗拍卖地块情况说明表显示，“区政府承诺2021年在该地块东侧、文大路南侧建设完成一所小学、一所初中，并于2021年12月前完成地块北侧新建市政道路建设。”以此来看， 平罗湾新兴产业区，不久将添两所学校。

《于洪区造化单元控制性详细规划批前公示》显示， 两宗地块东侧有18班小学用地，文大路南侧有 24班中学用地。拍卖 地块情况说明表所说的两所学校应该指的就是这两块教育用地。

另外，2019年12月6日，沈阳市自然资源局发布《于洪区沈于公路西地块用地性质调整批前公示》。随着造化地区住宅项目的建设，现状中小学无法满足业主子女就学需求，为促进该地区发展、增加基础教育供给，于洪区政府提出用地性质调整申请。

调整方案：拟将原地块24班小学(占地2.14公顷）调整为36班九年一贯制学校（占地3.5公顷）。 平罗湾新兴产业区，或再添小学、初中。

此外，2019年12月6日，沈阳市自然资源局发布《于洪区170高中东地块用地性质调整批前公示》。于洪区北部经济区单元城市化发展迅速、小区入住率较高，为促进该地区发展、增加基础教育供给、提升地区教育品质，于洪区政府提出用地性质调整申请。

调整方案：拟将甘河街西地块规划中小学用地与170高中东地块居住用地置换。将甘河街西地块中小学用地调整为居住用地，将170高中东地块居住用地调整为中小学用地。调整前后面积（4公顷）和班型（规划18班小学，占地1.9公顷；规划18班中学，占地2.1公顷）不变。 平罗湾新兴产业区，或再来1所小学、1所初中。值得一提的是，金祥置地竞得的两宗地块均有异地配建学校的要求，所 配建的学校应该就在这里。

未来平罗湾新兴产业区拟建多所学校，教育配套将大爆发。 区域学位紧张的情况将得到改善，板块价值也将提升。如引进优质学校合作，更将极大提振楼市。日前，沈阳市实验学校（于洪分校）举行开工奠基仪式。由此可见，区域引进优质教育资源的步伐已经迈出。

除教育配套外，近年来 平罗湾新兴产业区其他配套设施也相继“ 到位”。

自然环境方面， 平罗湾新兴产业区坐拥蒲河生态廊道，自然资源优势比较突出。蒲河生态廊道于洪段风景优美，已成为北部居民休闲好去处。

医疗配套方面，中国医科大学附属盛京医院沈阳雍森医院位于沈北西路118号，是沈阳市重点民生项目。项目由沈阳雍森房地产开发有限公司投资兴建，中国医科大学附属盛京医院长期派驻医疗专家团队和管理团队，实现优势医疗资源共享和同质化管理。医院按照三级甲等综合性医院标准建立，设计床位2000张，占地面积150亩，建筑面积22万平米，总投资22亿元。雍森医院一期工程建筑面积7万平米，于2018年12月27日正式运营。

艺术场馆方面，于洪北部文化艺术中心位于沈北西路与西江北街交汇处，北侧临造化大集。据悉，于洪北部文化艺术中心总建筑面积约9000平米，包括文化体育、展览观演、行政办公等功能，内部设有剧场、展览厅、美术室、声乐室、舞蹈室等。

公共交通 亟待补短板

道路交通方面，平罗湾新兴产业区南临三环，通过西江北街，可直达皇姑、铁西。但 随着入住人群的不断增加，目前西江街早晚高峰拥堵现象日渐凸显。

2018年，怒江北街北延长线通车，区域居民前往市区多了一个选择。另外，沈北西路、文大路、青城山路，连接南北主干道黄河大街（道义大街）。

平罗湾新兴产业区目前公交线路较少，西江北街往市内方向仅有397路公交车，该车不能刷卡，只能投币；182路支线，可从辽宁省实验中学分校可达二号线地铁口；另外，虽然190、290路始发站西延至青城山路西江街旁，但区域很多居民距此较远，乘坐不便。

总体来说，平罗湾新兴产业区公交覆盖率不够高，亟待完善。去年底，地铁九号线东延线将开建的消息一出，引发网友热议。其中，“北延线周边人口密集，更应该建地铁”的说法，得到部分网友的关注。那么， 地铁九号线北延线到底有没有规划？

日前，沈阳市自然资源局给网友的回复显示：“依据《沈阳市轨道交通线网优化方案》(2017年版)，9号线为起点平罗新城，终点金紫街，沿线串联平罗、造化、铁西老城、于洪新城、曹仲、长白、奥体、建筑大学、杨官等地区。目前，9号线一期工程已建成通车，起点怒江公园，终点建筑大学，全长29km，设站23座。 根据规划，9号线北延线向北延伸至平罗新城，走行西江街、沈于线，沿线串联下坎子、塔湾、大韩、丁香、造化、平罗等片区。”

从回复中我们可以看到，9号线北延线已有规划。但目前沈阳地铁4号线、2号线南延线、3号线在建中，今年还将新建1号线东延线和6号线一期。所以，笔者推测，地铁 9号线 北延线至少还得等几年才能建。

综上所述， 平罗湾新兴产业区地多价低，比较适合刚需。当周边板块逐渐向“刚改”、“改善”迈进的同时， 平罗湾新兴产业区有望成为沈阳下一个热门刚需板块？你怎么看？

|大伟

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