以“河”为贵？房企“抢”地，购房者“抢”房，沾河即“抢购”成滨河板块“新常态”！

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以“河”为贵？房企“抢”地，购房者“抢”房，沾河即“抢购”成滨河板块“新常态”！超级祖玛

碧桂园浑南区DT项目定名碧桂园云顶的消息一经释放，就再次引发了市民的广泛讨论，而该地块之所以倍受关注，主要还是原因是长青板块实在是太久没有“新品”亮相了，这次纯新盘面市，自然引发了大家的好奇与关注。

以“河”定价？

自2017年沈阳市政府在《沈阳振兴发展战略规划》中提出“一河两岸”发展布局以后，沈阳的母亲河再次获得了人们的关注，但其实，早在此前，浑河两岸区域就已经是人们“心向往之”的宜居之地了。沈阳首代豪宅就建在浑河沿岸，此后十余年间，历代豪宅都与“河景”有些不解之缘。

^图片来源于网络

2010年左右，长青板块随着品牌房企的入住，成为当时的高端居住区，当时在市中心房价不过6000-8000元/平方米，长青板块内的部分品牌项目房价就已经与主城比肩，甚至略高于主城了，可见人们对于“依水而居”理念的认可。

此后几年间，沈阳陆续有更多的高端宜居板块崛起，但似乎只要和“豪宅”沾边，总是离不开“观河”，河景已经成了豪宅默认的必备条件。尤其是随着一河两岸的布局提出后，浑河两岸的发展也进入了快车道，2019年以来，沈阳“奔四”的项目，多出现在浑河两岸，“观河”成为高净值人群置业的重要选项之一。

也正是因为人们对河景资源的向往，促使一河两岸沿线板块的发展远比其他同环线板块发达，多年来，不仅浑河中心地段价值飙升，东湖、棋盘山、东沈河等板块也纷纷借势而起，成为城市“新贵”。可以说，在同一板块内，临河几乎成为同质楼盘取胜的关键因素，滨河资源，更是成了房企的必争之地。

作为“不可再生资源”，滨河土地资源极为有限，尤其是中心段的土地资源，几乎已经开发殆尽。土地资源的极度稀缺，让房企布局也产生了“外溢”的情况。过去五年间，五里河等板块土地资源的“断供”，让品牌房企逐渐涌入东沈河等新兴板块。其中，部分板块更是凭借河景优势，土地价格在短短几年实现“飞升”。近年来，随着浑河中心段土地资源的释放，一河两岸的价值也在不断飞涨，几乎与主城“并肩”。

2020年6月，“沈阳城建天和置业有限公司70%股权及债权”被碧桂园以总价33.83亿元、溢价率21.56%成功竞得，宗地为浑南东湖DT地块，此前曾有业内人士测算，加上地块隐藏的附加条件，综合楼面价约达12000元/建筑平方米，与此前周边出让的地块相比，综合楼面价再创新高。

而浑南区DT地块之所以吸引多家房企竞争，主要也是因为地块地处长青板块内，紧邻长青公园，可以近享一线浑河景观资源，而碧桂园鏖战76轮如愿竞得该地块，可见碧桂园实力，亦可见滨河资源的稀缺与热度。

需要注意的是，一个月后，该地块东南侧的祝科街西（GN-YG-02-10-2/3）地块顺利出让，综合楼面价破九，可见滨河资源已经成为房企的“必争之地”，即使不能一线观河，但只要“沾”河，土地就会“身价倍增”。

滨河板块的土地资源被品牌房企抢购，其实与沿岸土地资源稀缺有着直接关系，过去10年间，沈阳通过招拍挂亮相土地市场的浑河两岸土地资源十分稀少，近几年出让的几宗河滩地块也均有着严苛的产业配建等附加要求，纯正的滨河住宅用地少之又少，中心河段的住宅用地更是十分稀缺。

综合来看，随着东沈河等板块土地价格不断飙升，人们对于滨河资源的预期值也在不断提升，这也促使人们对于长青、五里河等浑河中心段的产品预期值不断提升，现在，浑河中段板块更是成为沈阳城市发展最重要的标志，也正在逐步成为沈阳房价标杆，可以说，浑河中心段区域，正在逐步掌握城市豪宅“定价权”。

一河两世界，“去”长白学习，“回”长青生活

无论在哪座城市，滨水区都是城市开发中的重要资源,也是城市活力的源泉之一，在提高城市环境质量，丰富地域风貌等方面具有极为重要价值，沈阳也不例外。在一河两岸规划的推动下，城市沿河板块纷纷崛起，正如前文所说，长白、东湖等板块也在近几年间迅速发展起来。

目前来看，一河两岸沿线，较为热门的板块包括五里河、长青、长白等，其中，作为知名“教育板块”，长白一直以教育资源闻名，其河景优势反而不甚明显，加之区域内居住密度较高，商业发展不成熟，让很多追求生活舒适度的购房者转而将目光投向了其他区域。

而作为沈阳房价“天花板”的五里河板块已经有多年没有土地资源公开亮相了，板块内新增供应也相对较少，更是难以满足购房者普遍改善居住环境的需求。其次，东湖、棋盘山等高热度板块虽然供应相对较多，但是正在逐步形成独立生活板块，与传统主城区连接感不强，因此，这些新兴板块始终未能替代长青作为沿河高端居住区的地位。

长青作为沈阳最先发展起来的高端滨水居住区之一，经过十年的发展积淀，无论是交通路网还是生活配套发展都十分完善。

从交通来看，公共交通方面，板块内不仅有地铁、有轨等丰富的公共交通资源，而且有多条公交线路通行，无论是公交还是地铁，都可一站直达北站、中街等传统商圈和交通枢纽。此外，在交通路网方面，不仅南堤东路、浑南中路等交通“动脉”，而且沈阳跨河18桥，长青独占富民桥、长青桥等跨河资源，下桥直达中街等城市传统商圈，走行五爱隧道等跨河桥，还可直达青年大街高端商圈，可以说是与主城“距离”最近的沿河高端居住板块，这种区位优势是其他滨河板块难以超越的。

从生活舒适度来看，与其它新兴板块相比，长青板块拥有十分成熟的社区商业资源。由于长青从2010年左右就开始开发建设，且入住率相对较高，区域内的社区底商十分发达，“1公里生活圈”的概念已经逐步形成。此外，长青板块与奥体商圈相邻，可以近享奥体商圈成熟商业配套，同时，板块临近金廊、中街等传统商圈，属于出则繁华，入则宁静的“市内”桃源。

从生态资源来看，区域内不仅有长青公园、青少年阳光体育运动园等滨河生态游览公园，而且凭借浑南新城优势，区域环境设施均符合“智慧城市”的定义与理念，让生活氛围纯粹而舒适。

更重要的是，板块还有沈音南校区、建筑大学、理工大学等大中院校环伺，是浑南最早的大学城。此外，板块内还有浑南一小、浑南五小、浑南四中、浑南一中等中小学校配套，此外，有消息称，碧桂园云顶项目未来也将引入优质教育资源，以进一步完善长青板块的优质教育配套。

综合来看，长青板块作为滨河高端生活区的优势已经十分明显了。而板块之所以能够全方位均衡发展，与板块早期开发规划有着很重要的关系。从人口密度上来看，长青板块内的土地资源并没有一味用于住宅的开发建设，区域内生态公园，娱乐设施，大中院校林立，在建设之初，就有着充分的规划布局理念，综合来看，板块布局合理，规划有序，这种集生态、交通、教育、商业于一体的综合高端宜居板块优势，是其它任何滨水板块都难以复制的。

^图片来源于网络

遗憾的是，虽然长青板块是城市滨河资源中，开发的最为成熟的宜居板块之一，但由于板块内的土地资源日益稀缺，供地量逐年递减，区域内的纯新盘也正在逐步减少，虽然这并不影响长青作为城市最早崛起的高端板块的地位，也并未影响人们对于板块的认可，但迫切的置业需求还是出现了一定的外溢，板块热度也出现了一定程度的下降。

一方面是购房者的认可与迫切的置业愿望，另一方面是极度稀缺的土地资源，二者相加，多年不遇的浑南区DT地块自然就吸引了大批关注，尤其是碧桂园斥资33.83亿拿地，更是瞬间引爆了话题，让长青板块成为2020年关注度最高的区域之一。

33.83亿拿地，碧桂园“理智”何在？

作为长青板块几乎“绝版”的住宅用地，浑南DT地块一直广受关注，碧桂园宣布竞得该地块时，有关地块价值也曾引发一轮讨论，有业内人士分析认为，该区域未来将迎来一轮新的高速发展阶段，首先东湖高端项目二手房价格已达到1.7万/平左右，7月15日保利拍得祝街西地块，综合楼面价突破1万，都说明无论是当下市场活跃度或是未来市场走势可期。

其实，前文已经提到河景资源在城市发展中不可替代的位置和前景，面对如此珍稀的土地资源，我们也看到了碧桂园的重视与慎重。从案名来看，这是碧桂园集团最高系列“云”字系首次落地沈阳，而目前云字系已经在广州、西安等城市顺利落地，每一座城市内云字系都有着不俗的表现。

^其它城市碧桂园云顶实景（图片来源于网络）

事实上，从云字系开始，我们就知道，碧桂园从来不是沈阳人认识的“碧桂园”。这不仅仅体现在碧桂园的产品力之上，更是体现在碧桂园强劲的市场表现上。2020年，碧桂园入选《福布斯》“2020年上市公司2000强榜单”，位列第111名，较2019年排名上升18位，已连续第11年实现排名提升。

在行业资金面持续收紧的背景下，碧桂园自2016年起第四次连续在年末实现正净经营性现金流，达到146.7亿元。2019年末可动用现金余额约2683.5亿元，达到公司有史以来最高水平。这种强劲的发展态势，才是真正的碧桂园。现在，碧桂园云字系正式落地沈阳，不仅让人们对于碧桂园全新高端系的产品力充满期待，而且，也让人对于长青板块的发展潜力，与价值体现有了全新的解读和期待。

|大伟

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