沈阳“三拍”最大焦点，新市府3公里核心圈再亮“双王牌”！

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沈阳“三拍”最大焦点，新市府3公里核心圈再亮“双王牌”！老师的毕业寄语火了

每日一条：一个人的价值，应该看他贡献什么，而不应当看他取得什么。——爱因斯坦

伴随沈阳第三次土地集中出让即将来临，真正的市场黑马也逐渐浮出水面，来自新市府板块的两宗核心地块，成为本次土拍的最大焦点。

对于部分房企来说，两宗体量分别不超过4万平的方正地块，将是低成本进驻布局新市府板块千载难逢的好机会。

1、单宗面积不超4万平，高回报率是看点

挂牌交易地块情况说明表显示，全运路南智慧大街西地块东至智慧大街西侧规划绿线及用地界线，南至30米规划路北侧规划绿线，西至22米现状路东侧道路红线，北至全运路南侧规划绿线。

土地坐落浑南区，土地面积38651.26平方米，用地性质为二类居住用地（R2），容积率不大于1.6，商业比例5%-6%，建筑限高不大于54米，出让年限商业40年居住70年，设定供地状况为净地，起始价6800元/建筑平方米，最高限价7820元/建筑平方米。

地块备注：1.该地块出让面积以实测为准；2.规划条件详见《全运路南智慧大街西地块规划条件》；3.该地块采取“限地价，达到限价后通过摇号方式确定竞得人”模式；4.具体要求详见《竞买文件》。

全运三路北智慧大街西地块东至智慧大街西侧规划绿线，南至全运三路北侧规划绿线，西至22米现状路东侧道路红线，北至30米规划路南侧规划绿线。

土地坐落浑南区，土地面积29858.28平方米，用地性质为二类居住用地（R2），容积率不大于1.6，商业比例不大于5%，建筑限高不大于54米，出让年限商业40年居住70年，设定供地状况为净地，起始价6800元/建筑平方米，最高限价7820元/建筑平方米。

地块备注：1.该地块出让面积以实测为准；2.规划条件详见《全运三路北智慧大街西地块规划条件》；3.该地块采取“限地价，达到限价后通过摇号方式确定竞得人”模式；4.具体要求详见《竞买文件》。

从区位来看，两宗地块均坐落智慧大街西侧，分别相邻全运路与全运三路主干路，四至明确交通出行便利。两地块向东直线距离约1.5公里内可达省图书馆、省博物馆等“四馆”、中央公园、市政府和全运万达商圈等地，属于市政府3公里半径内的核心地段。

交通配套方面，全运路一侧设有有轨电车1号线站点，全运三路上设有128路公交站，东向约1.2公里有在建地铁二号线南延线省博物馆站；直线距离3公里有沈阳南站，驾车30分钟内可达桃仙机场。

医疗配套方面，地块西南侧直线距离约2.5公里有已开诊的医大一院浑南国际医院，约4公里有市骨科医院浑南分院。

商业配套方面，地块直线距离约3.5公里半径内覆盖全运万达广场、青悦汇、喜来登大型商业、酒店，及在建中的浑南天街。

教育配套方面，距离相对较近有白塔小学、远见国际学校，规划建设的浑南二小智慧校区，五十一中（本溪高中浑南分校），东北大学浑南校区等。

2、划定新市府3公里环线价值

盘点近两年新市府板块土地成交单价，皆在稳中有升的节奏之中。从去年年初双瑞北地块以最高限价7000元/建筑平方米附加若干配建条件出让，到创新路南-1地块顶价7120元/建筑平方米加“创纪录”的配建成交，再到高深东路北-1地块成交价10900元/建筑平方米实现板块地价首次破万，围绕市政府，板块形成了明确的价值走势环线。

如今这条价值环线即将再次被印证。全运路南智慧大街西地块和全运三路北智慧大街西地块起始价6800元/建筑平方米，最高限价7820元/建筑平方米，将中央公园以西的市场开发氛围再度拉满。

有数据机构测算，两地块1.5公里范围内存在实际房价最高21276元/㎡，排除品牌价值和产品定位因素，该地块定价仍有较大想象空间。

虽然两宗地块均在备注当中明确地块采取“限地价，达到限价后通过摇号方式确定竞得人”模式，但通过地块容积率、限高条件以及周边公园、学校、文化场馆等资源配置，同样不难猜测未来地块项目打造高端品质住宅的定位。

3、低成本高回报或成兵家力争

其实，经历过今年下半年地产市场盘整期，许多开发商都把“谨慎”二字写在了自家市场开发的战略里。前期投入成本低，后期易销售出手、易快速回笼周转资金的项目地块，或许才是开发商们未来一至两年内更看重的市场布局。

而对比沈阳其他区域板块，新市府板块显然市场支撑更足。政策导向引领，自贸区规划片区下的创新产业经济发展和南部主城发展核心的定位，均持续成为区域对外输出的价值基础。

因此若论市场开发，新市府板块的市场价值标签依然十分明显。同时，全运路南与全运三路北地块单宗地块的开发体量相对并不大，更为地块项目未来开发入市增添易操作的属性。

目前观察，布局新市府板块品牌开发商中，华润与中海今年已各入一宗“地王”，保利、旭辉等品牌早期开发项目均已交付入住，或有可能再度出手，以及近两年来深耕浑南的龙湖和许久未曾于南部开拓的金地……

综上，全运路南智慧大街西地块与全运三路北智慧大街西地块将被同一品牌收入，还是各有归宿？静待本月24日当天揭晓答案。

文|晓思

|雨薇

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