房价降，房贷利率，也降了...|栋察楼市早报（10.29）

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栋察 楼市

房贷利率，终于降了...

根据贝壳研究院最新的报告显示：房贷利率终于降了！

2021年10月，其监测的90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点。

2021年10月，其监测的90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点。

数据统计来源：贝壳研究院

特别值得一提的是，今年以来该机构监测的房贷利率首次下降。

如果监测的数据误差不大，那么房贷利率的拐点比之前预想的快。

据贝壳研究院，在10月份90个城市中有20个房贷利率下跌，14个城市首套利率下降，14个城市二套房贷利率下降。包括 深圳、广州、中山、无锡、湖州等城市。

房贷利率主要受5年期LPR和加点两部分影响。今年以来5年期LPR未曾有过调整。也就是说前期房贷利率的上涨主要是加点所致。

由于各地执行的房贷加点不同，一般来说，房价有显著上涨压力的城市加点会高一些。

10月21日，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞曾表示：

保障刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。他表示，目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。

保障刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。他表示，目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。

10月15日，央行金融市场司司长邹澜也曾表示：

今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。

今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。

从上面传递出的信息来看，1、房贷利率上涨的势头可能有所放缓。2、信贷会对刚需购房者提供支持。

种种迹象说明，楼市最难倒的时段已经过去了。

当然这种难倒的时间过去不意味着楼市反转了。

目前广义货币M2增速并没有出现明显反弹， 9月末，广义货币(M2)余额234.28万亿元,同比增长8.3%。而且不少地方房贷利率仍在高位。比如河南的新乡、许昌、开封，首套房贷的主流利率就达到6.37%。同时整体的放款期限并未缩短。

贝壳研究院数据显示：今年10月份，90城房贷平均放款周期为74天，较上月有所延长。

更为关键的是，房地产税的试点已经箭在弦上，或许具体的方案很快就会来临。

当房贷利率下降以及房地产税试点叠加在一起的时候情况就明朗了。

房贷利率下降有助于降低刚需购房成本，降低了每月的月供。而房地产税则是增加了多套房人士的持有成本，有助于抑制炒房。

所以现在整体来说就是要维持房地产的长期健康发展，一方面保护刚需，另一方面是要抑制炒房。

但从另一个角度也能说明，期待房地产税来降房价不太可能。房地产税对楼市的功能主要是降低楼市的收益率。收益率下降不意味着房价就跌了，只是说赚钱效率没那么高了。 比如原来有15%的涨幅，现在可能是5%、3%这样的水平。

对于刚需购房者来说，房地产税的试点是重大利好。你不用过于焦虑，不用过于担心因晚一点上车而出现成本大幅上升（因房价大涨）。

城市调查

杭州最近几个月，有不少购房者叫苦不迭。

因为买的房子网签推迟，然后利率又在不断上涨，导致他们非常担忧“网签时赶上高的房贷利率”。

现在，利率开始下降了，那些未网签的购房者，也算松了一口气。

利率都下降了，那放款周期会缩短吗？据知情人士透露，目前还不明朗，暂没有看到相关迹象。

最后，人们最关心的还是，杭州房贷利率下降对市场有什么影响？

过去几个月，受房贷收紧等方面的影响，杭州无论新房市场还是二手房市场，略显颓势。

现在，利率的下降，确实有利于一定程度改变杭州新房和二手房市场的“颓势”。

但更应该看到的是，政策调控的目的始终是抑制“炒房”，而非打压刚需。房贷利率下降的本质追求是，改善市场预期，带动刚需群体入市，而非鼓励“炒房”。

这意味着，接下来一段时间，杭州刚需群体或迎来买房窗口期。

之后，杭州房贷利率会不会一降再降？放款周期会不会缩短？毕竟今年5月时，杭州房贷仅为首套5.2%、二套5.38%。对此，小编将实时跟进报道。

再来看看广州：

广州多家银行也下调了房贷利率，从数据上看，广州主流银行利率下调多为10BP，其中降幅较大的为光大银行，首套房贷利率下调至5.60%。而广州银行9月下旬首套房贷利率为5.45%，降幅10BP。

数据来源：保利投顾研究院整理

事实上，房贷利率下调的情况，与近期监管层面的对房地产市场“维稳”的决心不无关系。

9月28日，央行货币政策委员会第三季度例会针对房地产提出“双维护 ”，即维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。受央行“双维护”政策影响，广州房贷利率出现下调 。

10月21日，在国新办举办的新闻发布会上，中国银行保险监督管理委员会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，需保障好刚需群体信贷需求。在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。

而数据显示，9月全国房价下跌城市数量创下六年来新高。广州新房销售价格环比上月下跌0.1%，新房网签6921宗，环比上涨3%，对比去年“金九”成交下跌近3成。

在楼市下行之下，降低房贷利率既有利于市场需求的释放，也有利于降低刚需群体的购房成本。

不过，在房贷利率的下调的同时，房贷额度并没有得到进一步的放松。

目前，广州多家银行的房贷额度依然紧张，放款时间也不太确定，除了广州银行按利率高低排队外，其他银行的放款时间预计明年执行了。

据了解，广州楼市自4月密集公布调控措施后，楼市就逐渐进入了低温时期。其中，7月以来，降温情绪更浓重，直至到9月，成交方面仍然较为弱势。也就是说，目前房贷利率下降和房贷额度放宽对市场的影响，或将在明年得到显现。(来源：小白说财经)

沈阳

新闻

房产 ·政策 ·贷款 ·城建 ·交通·民生

【聚焦 】 装配式建筑 沈阳先行

10月27日，现代建筑产业技术交流大会在辽宁大厦举行。本次活动，旨在围绕建筑业高质量发展总体目标，推进建筑工业化与智能建造协同发展，加快产业转型升级。

沈阳从2009年开始推动以装配式建筑为主的现代建筑产业发展，2011年成为国家第一个现代建筑产业试点城市，2014年成为全国首个现代建筑产业示范城市，2017年成为全国第一批装配式建筑示范城市。接下来，沈阳将大力推动装配式建筑与智能建造持续、健康、协同发展，带动沈阳市建筑业转型升级，促进沈阳市城乡建设绿色、高质量发展。（来源：沈阳晚报）

【建设 】边角地 夹心地 插花地 或将变身口袋公园

近日，沈阳市发布《沈阳市城市更新管理办法（征求意见稿）》，向社会征求意见。

征求意见稿提出，沈阳城市更新项目中的“边角地”“夹心地”“插花地”等零星土地，以及不具备单独建设条件的土地，将优先考虑但不限于绿化、口袋公园和环卫设施（公厕、垃圾收集站及分类设施）等，经市、县政府批准，可与周边用地整合实施，重点用于完善片区公共服务设施。同时，在满足相关规范的前提下，可在商业、商务办公建筑内安排文化、体育、教育、医疗等功能。鼓励老旧厂区转型升级，允许对原有建筑进行隔层改造，增加连廊、电梯等配套设施。（来源：沈阳晚报）

【民生】冬季供热各项准备工作 已经基本就绪

10月27日，市政府新闻办召开新闻发布会，沈阳市城市公用事业发展中心党委书记黄殿忠对全市2021-2022年度供热准备工作做了新闻发布。

黄殿忠表示，市委、市政府高度重视今年供热工作，市委、市政府主要领导、主管领导多次深入到热电厂、燃煤热源厂现场检查供热设备设施维修改造和煤炭储备工作进展情况，多次对重点供热单位进行调度。10月8日上午，市政府召开常务会议，下午召开煤电保供电视电话会议，决定成立沈阳市煤电保供工作领导小组，并研究了供煤保障、有序用电、冬季供热保障三个专项工作方案，要求举全市之力保煤、保电、保供热。建立了“市领导+市直部门+属地政府”三级包保责任体系，对所有供热企业进行全覆盖包保，及时协调解决问题。市房产局成立了供热保障工作专班，不断加强对各区、供热单位“三修”、储煤等工作的调度和督查。经过各方面的共同努力，目前冬季供热各项准备工作已经基本就绪。

为切实做好今冬供热保障工作，市房产局重点落实了以下措施：

一、加大供热储煤工作力度。市房产局供热保障工作专班对供热单位的储煤工作实行日统计、日调度、周通报，对储煤率低的供热单位进行跟踪督办；配合市发改委赴天津、山西等地帮助供热单位协调煤源。本采暖期，全市计划储煤746.9万吨，签约率100%；已储煤442.1万吨，储煤率59.2%，开栓前储煤率可达到60%以上。

二、提前开展试运行。10月20日开始，全市供热系统陆续进行了冷态试运行，10月26日开始进入热态试运行阶段，供热系统逐渐升温，11月1日零时达到正式供热标准。各供热单位正在通过试运行对供热设备设施进行调试、对存在的运行不充分及跑冒滴漏等问题进行再排查、再处理，确保供热系统平稳开栓、安全运行。同时，市房产局与环保部门共同制定了燃煤热源错峰开栓工作方案，根据气象、环保专家组的意见，全市112座燃煤热源分三个梯队进行“依次点炉 错峰开栓”，避免集中启炉对空气质量的影响。

三、加强供热收费管理。为帮助供热企业缓解资金压力，市房产局、市直工委等三部门倡议广大市民充分理解供热单位面临的困难，设身处地为冬季供热质量着想，尽己所能，提前缴费，为供热单位储备煤炭和设备运行提供资金支持。本采暖期，全市应收采暖费91亿元，目前已收费49.7亿元，收费率54.6%。

四、完善服务措施。市房产局组织各区、供热单位进一步加强客服中心建设，完善诉求办理工作流程，集中发放便民服务卡，对维修、受诉等人员进行了岗位培训，各区、县（市）供热管理部门和供热单位的公开电话可随时受理用户的供热诉求。同时，市房产局组织供热行业开展了热源厂（换热站）达标行动，通过“四确保、四规范、三完善、三落实、三整治”，推动供热单位进一步加强热源厂（换热站）精细化管理，为用户提供更好的服务。

五、完善供热运行监管措施。市房产局进一步完善了供热智慧监管平台，该平台集供热运行数据监测、分析、预警和指挥、调度等功能于一体，可以对所有热源厂、换热站供（回）水温度、压力等运行情况和部分用户室温在线监测，市、区供热管理部门可以根据监测数据随时指挥调度供热工作。

六、加强应急管理。全市组建供热应急队伍26支、储备电焊机等大型应急抢修设备221台、备用移动锅炉6台。供热期间，各应急队伍将24小时待命，遇到各类突发事故在30分钟内到达现场，立即开展抢修工作。（来源：沈阳日报）

国内

新闻

宏观·房企·市场·趋势·金融·产经

【高层建筑】住建部、应急管理部：严格管控新建超高层建筑

住房和城乡建设部、应急管理部发布《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》。为贯彻落实新发展理念，统筹发展和安全，科学规划建设管理超高层建筑，促进城市高质量发展。

以下为原文：住房和城乡建设部　应急管理部关于加强超高层建筑规划建设管理的通知

各省、自治区住房和城乡建设厅、应急管理厅，直辖市住房和城乡建设（管）委、规划和自然资源局（委）、应急管理局，海南省自然资源和规划厅，新疆生产建设兵团住房和城乡建设局、应急管理局，各省级消防救援总队：

超高层建筑在集约利用土地资源、推动建筑工程技术进步、促进城市经济社会发展等方面发挥积极作用。但近年来，一些城市脱离实际需求，攀比建设超高层建筑，盲目追求建筑高度第一、形式奇特，抬高建设成本，加剧能源消耗，加大安全管理难度。为贯彻落实新发展理念，统筹发展和安全，科学规划建设管理超高层建筑，促进城市高质量发展，现就有关事项通知如下：

一、严格管控新建超高层建筑

（一）从严控制建筑高度。各地要严格控制新建超高层建筑。一般不得新建超高层住宅。城区常住人口300万人口以下城市严格限制新建150米以上超高层建筑，不得新建250米以上超高层建筑。城区常住人口300万以上城市严格限制新建250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。各地相关部门审批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑建设项目时，应征求同级消防救援机构意见，以确保与当地消防救援能力相匹配。城区常住人口300万以下城市确需新建150米以上超高层建筑的，应报省级住房和城乡建设主管部门审查，并报住房和城乡建设部备案。城区常住人口300万以上城市确需新建250米以上超高层建筑的，省级住房和城乡建设主管部门应结合抗震、消防等专题严格论证审查，并报住房和城乡建设部备案复核。

（二）合理确定建筑布局。各地要结合城市空间格局、功能布局，统筹谋划高层和超高层建筑建设，相对集中布局。严格控制生态敏感、自然景观等重点地段的高层建筑建设，不在对历史文化街区、历史地段、世界文化遗产及重要文物保护单位有影响的地方新建高层建筑，不在山边水边以及老城旧城开发强度较高、人口密集、交通拥堵地段新建超高层建筑，不在城市通风廊道上新建超高层建筑群。

（三）深化细化评估论证。各地要充分评估论证超高层建筑建设风险问题和负面影响。尤其是超高层建筑集中的地区，要加强超高层建筑建设项目交通影响评价，避免加剧交通拥堵；加强超高层建筑建设项目环境影响评价，防止加剧城市热岛效应，避免形成光污染、高楼峡谷风。强化超高层建筑人员疏散和应急处置预案评估。超高层建筑防灾避难场地应集中就近布置，人均面积不低于1.5平方米。加强超高层建筑节能管理，标准层平面利用率一般不低于80%，绿色建筑水平不得低于三星级标准。

（四）强化公共投资管理。各地应严格落实政府投资有关规定，一般不得批准使用公共资金投资建设超高层建筑，严格控制城区常住人口300万以下城市国有企事业单位投资建设150米以上超高层建筑，严格控制城区常住人口300万以上城市国有企事业单位投资建设250米以上超高层建筑。

（五）压紧夯实决策责任。实行超高层建筑决策责任终身制。城区常住人口300万以下城市新建150米以上超高层建筑，城区常住人口300万以上城市新建250米以上超高层建筑，应按照《重大行政决策程序暂行条例》（国务院令第713号），作为重大公共建设项目报城市党委政府审定，实行责任终身追究。

二、强化既有超高层建筑安全管理

（六）全面排查安全隐患。各地要结合安全生产专项整治三年行动，加强对超高层建筑隐患排查的指导监督，摸清超高层建筑基本情况，建立隐患排查信息系统。组织指导超高层建筑业主或其委托的管理单位全面排查超高层建筑地基、结构、供电、供水、供气、材料、电梯、抗震、消防等方面安全隐患，分析易燃可燃建筑外墙外保温材料、电动自行车进楼入户、外墙脱落、传染病防疫、消防救援等方面安全风险，并建立台账。

（七）系统推进隐患整治。各地要加强对超高层建筑隐患整治的监管，对重大安全隐患实行挂牌督办。超高层建筑业主或其委托的管理单位要制定隐患整治路线图、时间表，落实责任单位和责任人。重大安全隐患整治到位前，超高层建筑不得继续使用。超高层建筑业主或其委托的管理单位应组建消防安全专业管理团队，鼓励聘用符合相关规定的专业技术人员担任消防安全管理人，补齐应急救援设施设备，制定人员疏散和应急处置预案、分类分级风险防控方案，组织开展预案演练，提高预防和自救能力。

（八）提升安全保障能力。各地要加强与超高层建筑消防救援需求相匹配的消防救援能力建设，属地消防救援机构要加强对超高层建筑的调研熟悉，定期组织实战演练。指导超高层建筑业主或其委托的管理单位逐栋按标准要求补建微型消防站，组织物业服务人员、保安人员、使用单位人员、志愿者等力量，建立专职消防队、志愿消防队等消防组织。超高层建筑业主或其委托的管理单位应完善供电供水、电梯运维、消防维保等人员的协同工作机制，组建技术处置队，强化与辖区消防救援站的联勤联训联动，提高协同处置效能。

（九）完善运行管理机制。各地要建立健全超高层建筑运行维护管理机制，切实提高监管能力。开展超高层建筑运行维护能耗监测，定期组织能耗监测分析，结果及时公开。指导超高层建筑业主或其委托的管理单位建立超高层建筑运行维护平台，接入物联网城市消防远程监控系统，并与城市运行管理服务平台连通。具备条件的，超高层建筑业主或其委托的管理单位应充分利用超高层建筑信息模型（BIM），完善运行维护平台，与城市信息模型（CIM）基础平台加强对接。超高层建筑业主或其委托的管理单位应结合超高层建筑设计使用年限，制定超高层建筑运行维护检查方案，委托专业机构定期检测评估超高层建筑设施设备状况，对发现的问题及时修缮维护。

各地要抓紧完善超高层建筑规划建设管理协作机制，严格落实相关标准和管控要求，探索建立超高层建筑安全险。建立专家库，定期开展既有超高层建筑使用和管理情况专项排查，有关情况要及时报告住房和城乡建设部。住房和城乡建设部将定期调研评估工作落实情况。（来源：住建部）

【地方 】 湖南省住建厅：推进非住宅商品房去库存

为有序化解非住宅商品房库存，促进全省房地产市场平稳健康发展，10月22日，湖南省住房和城乡建设厅、湖南省发展和改革委员会等六部门联合印发“关于推进非住宅商品房去库存的若干意见”（下称“意见”），发布10条措施来推进非住宅商品房去库存。包括严格控制非住宅商品房用地增量、加快盘活非住宅商品房用地存量、控制非住宅商品房供应、促进非住宅商品房租售等。

值得关注的是，意见明确，居住在公寓的居民住户，符合“一户一表”安装条件和建设标准的，由城市自来水公司、电网公司、城市燃气公司抄表到户后，用户可持房屋所有权证或不动产登记证书等证件,申请执行城镇居民用水用电用气价格标准。

意见提出科学编制非住宅商品房用地年度供应计划，原则上当年非住宅商品房用地供应计划转化建筑面积总量不得超过上两个年度平均销售总量。将严格控制非住宅商品房用地增量。

对连续两个季度非住宅商品房库存去化周期超过36个月的市县，除省、市重点招商项目和物流、加油加气站用地外,暂停新的非住宅商品房用地挂牌出让。对去化周期在24-36个月的市县,当年非住宅商品房用地供应转化建筑面积不得超过上两个年度平均销售总量的二分之一。对去化周期在12-24个月的市县，对拟出让的非住宅商品房用地，应适当降低商住配比，保持合理有序的供应。

鼓励探索设置灵活的商住配比方式，对规模较小的商住小区，在保障生活配套设施的同时,可以适当降低商住配比；对分期实施的商住项目，房地产开发企业可根据上期非住宅商品房销售情况，报经自然资源行政主管部门批准后调整项目下期商住配比。

在加快盘活非住宅商品房用地存量方面，意见指出，对已出让尚未建设的非住宅商品房用地,允许按规定转型用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设,在满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下,经批准可按“商改住”进行规划修改,并可适当降低商住配比。

同时，各市州可根据非住宅商品房库存去化情况，依法合理确定非住宅商品房预售许可工程形象进度要求,并适时调整。各市州政府行政事业单位、社区公共服务机构、自律性组织等需要增加非住宅商品房用房，或是配建公共服务设施的，鼓励在存量非住宅商品房中购买或租赁。鼓励购买或租赁存量公寓作为保障性租赁住房。

意见还指出，鼓励企业将商业、办公等非住宅商品房转化为自持物业。支持房地产开发企业从销售非住宅商品房向“售租并举”投资模式转变。鼓励房地产开发企业成立专业租赁公司,按规定享受相关优惠政策,开展房屋租赁业务,运营库存非住宅商品房,盘活资产。

意见提出降低非住宅商品房交易成本，结合当地产业发展，对于新购或租赁(自持)存量非住宅商品房的单位和个人，可由市县按政策规定采取购房补贴、租金补贴、降低相关交易费用等方式予以支持。对于转让非住宅商品房的单位和个人，可适当降低相关交易费用。具体由各市县按权限结合实际情况制定实施细则。

另外，意见要求加大金融支持力度。在国家统一信贷政策基础上，非住宅商品房金融政策坚持分类施策，鼓励银行机构结合中小微创新企业特点，创新信贷产品，积极支持创新创业主体对非住宅商品房自持、租赁及运营的信贷需求。

各市州应当建立非住宅商品房市场监测监管信息系统，密切加强本区域非住宅商品房项目监测监管，实时公开非住宅商品房供应、销售及库存信息,促进市场供需平衡。各市州住房和城乡建设行政主管部门应当会同有关部门加强本地非住宅商品房去库存工作研究，报市州人民政府同意出台有针对性、个性化、可操作的政策措施，力争用3 到 5年时间,推动非住宅商品房库存明显下降，促进房地产市场平稳健康发展。

意见自2021年10月22日起实施，有效期至2026年10月21日。（来源：观点地产网）

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火影忍者535集 每日一条：根据沈阳市公安局月报统计数据显示，截至2020年4月末，全市户籍人口为757.5万人，同比增长1.2%。其中，城镇人口542.0万人，乡村人口215.5万人。 广告 在网上，买房技巧及注意事项有很多

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