跌幅将近46%！形势远比我们想象的严峻 |栋察楼市早报（10.26）

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跌幅将近46%！形势远比我们想象的严峻

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跌幅将近46%！形势远比我们想象的严峻

人口问题，远比我们想象的严峻。

前段时间，有组数据很值得关注。

就是安徽省2017年-2021年的出生人口数据：

98.4万、86.5万、76.6万、64.5万和53万（预测）。

这组数据的可怕之处在于，4年出生人口跌幅将近46%，安徽已经领先全球。

因为哪怕是隔壁以低生育、老龄化社会著称的日本，完成46%的出生人口跌幅，也用了40年。

而安徽省，只用了4年，而安徽省，不是单例。

生育率就像一匹难以回头的野马，正在崖边狂飙。

形势远比我们想象的严峻。

不止是安徽省。

许多省份，同样是越生越少。

比如以爱生孩子著称的山东， 2016年至2019年，出生人口依次为205万、150万、123万，3年跌幅同样高达40%。

比如以人口多著称的河南，2017年出生人口140万人；2018年出生人口127万人；2019年出生人口120万人。

更拉垮的是东三省，死亡率已经超过出生率，人口早已进入负增长模式。2019年，4352万人的辽宁，只有28万左右的新生人口，算起来还不如杭州流入人口的一半。

这些城市，跟安徽省面临的状况大差不差。

出生率在飞速走低，活跃的孕龄女性也在减少，据研究，到2025年安徽省15-49周岁育龄妇女人数平均每年将减少20万人左右。

也就是说，到时候不是安徽省人民想不想生的问题，是哪怕想生也没有足够的生育基数，来扭转走低出生率。

而为什么会出现这样的情况？仅仅是因为安徽省作为劳动输出大省，每年900万的人口流失吗？

是，但不完全是，确实，当出生率的遮羞布先从这些城市拉下来时，人口流失不能不考虑，但是背后的真相，可能更残酷。

因为，按照这种思路，人口流入的省份，出生人口应该是增加的。但是看看浙江省，出生率并没有变高，除了2016年二胎带来的高峰之外，此后同样是逐年下跌。

并且，安徽省的人口流失不是一天两天了，2020年依旧有2成常驻人口流向了省外。但是实际上，安徽省净流出人口仅比2010年六普数据增加了31万，按道理是不足以拉开如此大差距的。

所以，恐怕不是流出人口地区出生率下降，而是整个社会都不太愿意生孩子了。

安徽，可能只是打响了第一枪。

评判生育意愿的关键性指标——总和生育率，表现得更加糟糕。

什么是总和生育率？

简单来说，就是全国处在生育年龄的女性，平均生育子女的平均数。这个育龄给的时间很长，国际上一般认为是15岁-44岁或49岁。

而如何评判这项数据呢？有三个指标：2.1、1.5和1.3。

2.1被称为正常完成世代更替需要保持的标准；

1.5被称为低生育率警戒线；

1.3被称为超低生育线。

而我国的总和生育率是多少呢？

根据7普数据来看，我国生育率仅仅为1.3，可以说是全球前列的低生育率，就在我国出现了。

此前就有人预测，7普数据我国人口很可能已经进入负增长，当然这是打脸了，但是负增长的阴影持续存在，并不是开玩笑。

走低的出生率，以及人口老龄化，死亡率还在爬升。2020年中国新出生人口为1200万，比2019年下降了18%，比刚刚放开二胎的2016年下降了33%，出生人口在不断降低，而我国的死亡人口大约在998万人左右。

同样，想不想生是一方面，能不能生是另一方方面。

全国范围内的育龄妇女还在减少，根据任泽平的推测，未来10年我国育龄妇女将萎缩40%。

没有足够处在生育年龄的年轻人，要比生育率走低更加恐怖，因为前者还有回缓调整的余地，后者没有就是真没有了。

所以，我们常常设想的是，一线城市选人才，二线城市引人口，三四线多生娃的设想，可能并不成立。

一线城市因为住房压力，与生活压力，不愿意生孩子，我们听的多。但实际上，三四线城市因为人口迅速流失，与生育观念的改变，同样不愿意生孩子了。

并且，生育率这个东西，是完全不可逆的。

这在国际上已经验证过，哪怕是西方国家福利制度非常完善，但生育率一旦降下去了，就再也没有升起来过。

所以，真相是留给中国队的时间，真的不多了，窗口期大概就是育龄女性萎缩前的这10年。

人口问题，迫在眉睫！

并且这与我们每个人的生活，都紧密相关！

现在流行躺平，流行内卷，说到底还是因为人多，人口减少，听起来不像是坏事，因此有一批人的观点，都叫好。

但实际上，真正带来的后果，我们这代人可能承受不起！

首先，人口老龄化伴随着的问题，是社会经济下行，尤其是我国。

说实话，我国目前的产业结构，尚未达到日本、韩国高度工业化的水平， 许多制造业就是靠比西方更廉价的劳动成本存活。

一旦人口红利消失，带来不是人人有工作，相反是大批量的失业，带来经济萎缩，消费减少，从而导致更多各行各业受到影响。

其次，养老金会率先无力支撑。

我国养老制度属于现收现付，简单来说，我们现在缴纳的养老金，养育的是当下社会的老人。

如果未来年轻人减少，老年人增加，就等于交钱的变少了，拿钱的人变多了，这种情况下，养老金当然是最先绷不住的。

东三省当下已经在直视这一问题。根据2017年的报道，全国城镇职工养老抚养比是2.75:1，其中广东最高是9:1，黑龙江最低为1.3：1。

也就是说，广东省平均9个年轻人养一个老人，而黑龙江平均1.3个年轻人负担一个老年人。

2016年，黑龙江成为全国首个养老金收不抵支的城市，总欠账达高达232亿元。

到了2020年，全国养老保险收不抵支的省份已经来到了22个。

这些局部省份的问题，可以通过区域之间的转移支付，与中央的财政拨款解决。但是未来呢？

80后人口是2.28亿，90后是1.74亿，00后是1.47亿。90后人口总数比80后人口少23%，00后比90后人口少16%。

80后退休时，新补充的20后劳动力人数将不足一半。如果按照预测的2050年，我国来到老龄化最严重的时候，所有省份可能都会被人口拖累，到时候养老金能否支撑得住呢？

届时摆在我们面前的，就是两个选择，要么是延迟退休年龄，要么是领取微薄的退休金。

最后，出生率带来的是学区不再稀缺，养老资源反而极度紧缺。

处于生育潮时，教育是最紧张的资源，而当生育潮走低时，20年后，真正紧缺的可能是养老医疗资源。

就拿安徽省来说，2021年预测的出生人口仅有53万，以50%的选拔率，18年后高考，安徽的高考人数大概就是26.5万。

而大家知道今年安徽省有多少人报名高考吗？

答案是54.3万，几乎等于折半。

如此大的缺口，可以说未来只有有人口流入的大城市，学区房仍有含金量，大多数的三四线城市，面临的是学习倒闭，教师下岗的危机。

迎接我们的是老龄化社会。根据7普数据显示，我国的老龄化程度已经达到13.5%，65岁以上人口超过14%就成为深度老龄化社会，这距离我们并不遥 远。

届时，真正紧缺的反而是医护人员和医疗资源，由此会产生新的社会问题。在日本已经充分展现，80岁才能退休，养老院伦理问题，低欲望社会，厌老情绪等等。

社会人口减少，老龄化问题加剧，经济下行，社会负担重，延迟退休，社会消费持续走低，未富先老，养老金入不敷出。

这些都算不上什么好事，并且都将对我们这一代生活，80后、90后、00后，产生巨大冲击。

站在目前这个节点来看，生育问题解决刻不容缓，能勒住多少，都是赚。

而对于我们房产投资来说，必须紧急叫停三四线城市的房产投资。

我国尚存在2亿人入城的城镇化红利，之后就是漫长的大城市虹吸小城市人口。

三四线以及能级更低的城市， 就是最先消失的。

最后感慨一下，处在20-40岁阶段的我们，遇上的又是一个更难的时代。

有条件，还是多生孩子吧！

生孩子，就已经是为国家做贡献，大家生吗？（来源：大胡子说房）

沈阳

新闻

房产 ·政策 ·贷款 ·城建 ·交通·民生

【发展 】 沈阳大东区：为建设国家中心城市夯实产业支撑

起势资本项目纷纷“落子”

“十四五”开局之年，大东区频成焦点。

8月26日，大东区与世界500强企业——正威国际集团就正威大东新动能材料产业园项目签约。

业界对此高度聚焦，不只在于高达百亿元的项目投资额，更为意义深远的是：有着深厚工业积淀，作为沈阳唯一“中国工业百强区、全国百强主城区”的大东区，与全球最大金属新材料研发生产企业正威强强联合，必将形成强大合力，推动沈阳乃至辽宁稀土和高端金属材料产业高质量发展。

用投资投票的，不止正威一家。6月，大东区主要领导率队赴成都、重庆、上海等地，与招商目标企业逐一对接洽谈，收获颇丰。

在新兴产业领域，砂之船奥特莱斯商业项目、京东超级体验店和数字城市项目，以及与合肥科大讯飞股份有限公司合作投资建设约1万平方米的徽商产业园及科大讯飞东北地区总部项目等一批优质项目相继签约。

与此同时，大东区传统优势产业——汽车及零部件产业也发展强劲。长友供应链打造的世界级智能化、数字化生产工厂“宝马G18车轮装配项目”、德国“隐形冠军”企业瑞诺司集团在华投资建设的首个项目接踵投产，一批增资扩产项目相继落地。

项目纷至沓来，彰显了资本对于在大东区发展的坚定信心。梳理项目特点不难看出，“十四五”时期，大东区将不断优化产业结构，加快现代化产业体系建设，为区域产业多元化发展蓄力。

乘势锁定目标化优势为胜势

作为“中国工业百强区、全国百强主城区”，大东区产业特色十分鲜明。区域内聚集华晨宝马、上通北盛、华晨中华、华晨雷诺金杯四大整车厂，以及美国德尔福、法国法雷奥等世界500强企业在内的百余家汽车零部件配套企业，形成了强大的产业规模和集聚效应。

汽车产业支撑有力的同时，大东区坚持转型升级，产业结构不断优化。文商旅融合元素更加丰富，东中街、龙之梦商圈业态提档升级，大悦城成为全市客流量第一的购物中心，小米之家旗舰店以及华为、乐高、喜茶等东北首店相继落户东中街，创新模式打造大东路历史文化街区；新兴产业引擎更加强劲，高新技术产品产值占规模以上工业总产值比重居全市首位，涌现出沈大内窥镜、拜澳泰克等行业领域“隐形冠军”。

“十三五”期间，大东区发展量质并举，综合实力稳步提升。全区规模以上工业总产值总量稳居沈阳市前两名；一般公共预算收入占地区生产总值比重增至12.2%，高于全市平均水平，其中，税收收入占一般公共预算收入比重达到97.4%，跃居全市前列。

按照省、市发展规划及部署，大东区秉持新发展理念，释放新发展动能，构建新产业支撑，努力把发展优势转化为发展胜势，走出一条质量更高、效益更好、结构更优、后劲更足、优势充分释放的发展新路。

聚势多点发力走出特色转型之路

积尺寸之功，筑发展之基。“十四五”开局之年，大东区扎扎实实起步，加快实体产业数字化转型，推动产业基础高级化、产业链现代化，为新时代辽宁全面振兴、全方位振兴提供强大助力。

把控关键点，积蓄转型动能。改造升级“老字号”、深度开发“原字号”、培育壮大“新字号”，瞄准“2+3+4+3”重点产业发展方向，全力做好结构调整“三篇大文章”。通过“老”“原”“新”有机结合、相互支撑，致力走出一条独具大东特色的产业转型发展之路。

立足支撑点，做强既有动能。布局未来汽车产业发展，推动汽车零部件产业园建设，支持新能源汽车扩大市场份额；打造中国（沈阳）智能网联汽车国际大会品牌，建设智能网联公交示范线路和汽车城智慧城市运营中心，打造智能网联汽车示范区；加快培育汽车金融等新兴业态。

厚植增长点，激发内生动能。精准抢抓消费热点，建设国际化东中街新型消费商圈；促进文商旅深度融合，打造特色文旅品牌和文旅消费街区；提升城区文化内涵，塑造文化地标；创新文旅消费新产品、新服务、新场景，形成多元“文化+”新业态；发展现代商贸物流，培育智慧物流园区。

补强薄弱点，壮大新兴动能。前瞻性布局科技产业，完善以“人工智能+智能网联”为方向的科技产业链条；梯次培育科技型中小企业、高新技术企业、雏鹰企业、瞪羚企业、独角兽企业，打造众创空间、孵化器、加速器、科技企业孵化链条……

创新驱动，数字赋能。大东人正并肩携手、砥砺前行，用实干擘画美好未来。(来源：辽宁日报）

【热点 】2022年国考报名结束 涉辽职位报名人数超5.4万

根据科信教育的统计数据，辽宁地区报名人数位居第一的依然是“生态环境部东北督察局”所招录的“督察业务处一级主任科员及以下”一职，目前报名人数已达到1561人。该职位共招录两人，竞争比达到780.5∶1，成为竞争最激烈的职位。竞争比排名第二的是“大连海事局”所招录的“大连海事局一级行政执法员（九）”，竞争比为713∶1。竞争激烈程度排名第三的是“国家税务总局大连高新技术产业园区税务局”所招录的“一级行政执法员（十六）”，竞争比为460∶1。

截至11月24日16时，仍有3个涉辽职位无人报考，分别是“辽宁出入境边防检查总站”招录的“丹东港出入境边防检查站一级警长及以下（三）”、“辽宁海事局”招录的“盘锦海事局一级主办”和”大连海事局一级主办”。这3个职位的报名条件都是本科以上，同时要求有相关工作经验，附属条件相对较多，包括专业限制以及要求有相关证书。（来源：沈阳晚报）

【建设】沈阳至康平高速公路（S2）鸭绿江街至新城子段通车通告

一、通车时间

2021年10月26日9时。

二、收费方式

该路开通后并入全省高速公路路网，收费站人工车道入口对通行车辆发放通行卡、出口收取车辆通行费；ETC车道对办理ETC用户的车辆，实行不停车自动缴费。

三、车辆通行费收费标准

该路执行全省统一的车辆通行费收费标准，即按照《辽宁省交通运输厅辽宁省发展和改革委员会关于公布我省高速公路货车车（轴）型收费和部分车辆通行费减免政策的通知》（辽交财审发〔2019〕364号）和《辽宁省交通运输厅辽宁省发展和改革委员会辽宁省财政厅关于印发〈辽宁省高速公路差异化收费政策实施方案〉的通知》（辽交财审发〔2021〕51号）执行；严格执行国家运输鲜活农产品“绿色通道”和重大节假日小型客车等免费政策。同时，得胜服务区开始营业，对过往车辆提供休息、餐饮、加油、汽车修理等服务。特此通告。（来源：辽宁日报）

国内

新闻

宏观·房企·市场·趋势·金融·产经

【地方】上海“神秘房东”传闻不实 93套房产早期权属于世茂集团

观点地产新媒体了解，近日有传闻称，上海陆家嘴浦城小区有房东一次性抛售了93套房产，其持有28年，房价翻了100倍，如今套现4.5亿元。

最新情况显示，这批房产早期真正权属人为世茂集团下属苏沪区域公司，并非个人所持有的。

据第一财经报道，浦城小区南侧为世茂文教商务区，由世茂负责建设，早年因部分居民觉得项目建设对其造成影响从而阻挠建设，导致世茂项目停滞多年。

后在政府协调、双方自愿的情况下，由世茂集团对浦城小区临近世茂项目最近的第一排房屋进行协议收购，共计收购110套。目前出售房源亦属于这一批次。

另外，据世茂集团表示，早年该公司已将上述110套房源统一打包出售给了第三方公司。（来源：辽宁日报）

【房企 】 越秀地产拟出售越秀金融大厦予越秀房托

据悉，买方为越秀房产基金全资拥有的特殊目的公司。于本公告日期，该公司间接拥有约12.9亿个基金单位，相当于已发行基金单位的约38.7%。公司亦拥有管理人的100%已发行股本。

据了解，于2021年10月24日，卖方、买方及越秀地产订立收购契约，据此，卖方同意透过出售销售股份，即相当于目标公司的全部股权向买方出售越秀金融大厦。目标公司透过中间实体间接持有项目公司100%权益，而项目公司为越秀金融大厦相关土地使用权及现有所有权的登记合法业主。

资料显示，越秀金融大厦为国际甲级写字楼，为广州十大摩天大楼之一，是地处广州珠江新城核心区的策略性位置的地标建筑。出售代价相当于股份代价及还款额的总和。股份代价须由买方支付予卖方，等同于协定出售金额及完成报表所载目标集团经调整资产淨值总和。假定出售完成于2021年8月31日落实，则出售代价约为人民币77.93亿元。

根据公告内容显示，出售事项有助于施行越秀地产长期企业战略，并且通过越秀地产及越秀房产基金采用的互动和资本有效模式，在增长和稳定之间创造和维持可持续平衡。预期出售事项所得的税后现金款项净额约为人民币31.34亿元(已扣除出售完成前卖方需清偿项目公司金融机构借款约人民币28.55亿元，以及公司拟认购配售基金单位约人民币12.67亿元)，并将提供资金以加强公司的资产负债水平及流动资金状况，以及一般营运资金。作为越秀房产基金重大及单一最大基金单位持有人，越秀地产及其股东将会继续享有该物业以及越秀房产基金所持其他物业的长期增长潜力。

此外，越秀地产还于今日公告中称，于越秀地产及管理人拟将每年的已发行递延基金单位数目维持与过往年度相若的水平，就延长有关商业安排而言，越秀地产及管理人同意修订债项协议下发行递延基金单位的机制，使每年将要发行的递延基金单位的数目为以下两项中的较低者，即可能向本公司（或越秀地产代名人）发行的最高基金单位数目，而该等基金单位与预计于相关递延基金单位发行日期之后12个月内发行的管理人费用基金单位合并时，将不会触发公司根据收购守则规则26就其于相关时间尚未拥有或同意收购的所有基金单位作出强制性全面要约的义务，以及8300万个基金单位。（来源：观点地产网）

|雨薇

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