沈阳二手房市场降温，刚需买房迎来一个机会点？

红星新闻从四川省民政厅官网获悉，四川省民政厅于日前公布了2020年四川省城乡低保标准。具体如下： 张超 （下载红星新闻，报料有奖！）支行行长竞聘报告

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沈阳二手房挂牌量排进全国前三(数据统计时间为2020年底)

贝壳网数据显示，沈阳目前二手房挂牌量超16万套，这个数字在2020年末，“沈八条”出台后，才只是11万左右，可见，在短短半年时间内，沈阳二手房挂单的增量是十分惊人的。

无独有偶，据权威数据统计，截至5月末，沈阳商品住宅存量超33万套。近两年，受疫情、沈八条等因素影响，沈阳房地产市场进入成交量低位盘整阶段，有业内人士称，当下的市场环境对于刚需购房者来说是“机会点”，那么，对于刚需购房者来说，新房和二手房之间该如何选择呢？

业内认为，刚需二手化，或将成为市场大趋势

此前，“刚需二手化”的说法，在五六年前的上海楼市表现得十分明显，对彼时的沈阳房地产市场来说，并没有明显的趋势，但在经历了2019年的大涨，当下沈阳，刚需二手化趋势愈发明显。

首先，地价上浮，刚需空间被挤压

近几年，沈阳城市发展脚步不断外扩，三环已成为当下的土拍热点区域，从430土拍成交结果来看，无论是主城核心区，还是三环及周边近郊，土地价格均有不同程度提升，常规逻辑认为，未来产品售价也将提升。

以大家眼中的刚需板块，沈水新城板块为例，雪莲街西1号地块以5310元/建筑平方米的综合楼面价成交，业内预测产品上市售价将在11500-14000元/㎡，以主流百平户型来看，115-140万总价，超过了一般刚需的支付能力，同样位于苏区的丁香街西沈抚灌渠北地块，综合楼面价约4600元/建筑平方米左右，预计售价将达9500-11500元/平米，所以说，从新房市场来看，刚需购房者的空间被不断挤压。

其次，城市扩容，远郊配套尚未完善

当然，随着城市不断外扩，城市周边的新兴板块，确实有单价万元以下，总价低于百万的刚需产品，但这个价格是以远离主城、生活配套不完善为代价的。生活配套的不完善，不仅体现在大体量商场、权威医院等低频配套，生活中必须的商超、公共交通的不足，更加会不同程度上增加刚需购房者的生活成本。

此外，新盘项目1-2年的等待期，对于刚需购房者来说，这一段时间房租+房贷，也是不小的压力。因此，我们不难推测，下半年，新房市场如果持续保持“冷静”，刚需二手化趋势将愈发明显。

有一点需要明确的是，以上我们提及的二手房，指的是主城三环内，5-10年的二手房，城市外围新兴板块、主城核心区的“老破小”，并不在讨论范围之内。

当然，新房项目拥有的品牌背书、物业增值、新兴板块溢价潜力、贷款政策更加宽松等优势，亦是二手房所不具备的，这里我们只单纯从首付预算紧张、尚需租房生活的纯刚需购房者的角度出发，毕竟，对于这部分“急需上车”的纯刚需购房者来说，价格只是一方面，主城核心区成熟的配套资源才是“王道”。

文|韩晓思

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