全国50个大中城市，哪里的房价泡沫大？|栋察楼市早报（6.18）

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全国50个大中城市，哪里的房价泡沫大？

房价泡沫，是一个敏感而重要的经济命题，也是一个重大社会问题。

郭树青多次提及我国的房地产泡沫、灰犀牛、房价会跌等等话题，屡屡引起广大民众的惊措。

这一命题很重要，但作文却并不好写。因为泡沫在破裂之前，很难辨识。滋生泡沫的过程，也是市场亢奋度不断提升的过程，市场参与者都很嗨，对收益很贪婪，对风险不敏感！

这里，为大家介绍两个衡量房价泡沫的指标， 一是房价收入比，二是房价收入比偏离度。前者市面上比较多，但做不同地区之间比对时，价值并不高。后者是近两年撰写了相关报告。报告比较长，图表比较多，这里只分享部分内容：

50个主要城市2020年房价收入比

房价收入比，是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。本报告内的房价数据为全国50城新建商品住宅价格，并结合二手房价格走势进行处理，以剔除限价政策以及统计方式问题对新房价格的影响，更加贴近真实市场情况。房价收入比具体计算公式如下：

尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。

本文所选50城包括4个一线城市：北京、上海、广州、深圳；13个强二线城市：重庆、天津、苏州、成都、武汉、杭州、南京、青岛、无锡、长沙、宁波、郑州、西安；20个弱二线城市：佛山、南通、东莞、福州、济南、烟台、合肥、大连、徐州、哈尔滨、沈阳、石家庄、南昌、昆明、厦门、南宁、太原、贵阳、乌鲁木齐、兰州；13个三四线城市：温州、扬州、洛阳、惠州、金华、宜昌、芜湖、珠海、莆田、日照、海口、韶关、三亚。

根据公式计算，分别获得全国50个典型城市的商品住宅房价收入比数据。在此基础上，估算出50个典型城市的房价收入比历年均值。2020年，50城房价收入比均值为13.4，相比2019年的13.2上升了1.4%。

历史走势来看，2010-2015年间，房价收入比持续回落；2016年，房价收入比开始快速回升至11.9，同比增速达15%; 2017年, 继续升至13.7，同比增速略有收窄；2018年，50城房价收入比与2017年持平；2019年，随着多数城市房地产市场的陆续降温，50城房价涨幅收窄，房价收入比小幅下降; 2020年，受疫情影响，我国居民收入增速相比前几年出现了较大幅度的下滑，而在疫情后宽松的货币政策下，大部分城市房价都出现了一定程度的上涨，因此50城房价收入比出现了小幅反弹。

2021年年初以来多个热点城市房地产调控政策收紧，预计50城中的多数城市房价涨幅还将继续收窄。由于去年同期的低基数，今年居民收入增速将大幅高于去年。由此推算，预计2021年房价收入比将小降。

分城市类别来看，一线城市的房价收入比水平明显高于其他城市，2020年一线城市的房价涨幅最大，房价收入比在连续两年下降后再次上升。强二线城市、弱二线城市与三四线城市的房价收入比较为接近，2020年房价收入比分别为12、12.3和12.4，相比2019年均微幅上升。 需要注意的是，三四线城市（东部为主）的房价收入比高于强二线城市和弱二线城市，而其城市经济基本面和人口吸引力均不如后两者，这说明当前部分三四线城市的房价透支程度高于二线城市。

从2020年50城的房价收入比排名来看，排在前五位的城市分别是深圳、三亚、上海、北京和厦门，排名与2019年一致，房价收入比分别为39.8、27.1、26.2、23.8和23.1，说明这些城市的购房难度最大。具体来看，北京、上海、深圳三座一线城市由于土地稀缺，新增供应有限，房价一直居高不下,2020年疫情后货币宽松，深圳和上海房价涨幅均比较大。三亚和厦门是全国著名的旅游城市，外地客户投资需求一直较为旺盛，房价与本地居民收入的关联性相对较小。值得注意的是同为一线城市的广州房价收入比大幅低于其他三城，广州土地供应充足，且地价相对北上深较低，使得广州房价大幅低于北上深，是一线城市中购房难度最小的。

排在末五位的城市分别是长沙、韶关、烟台、贵阳和乌鲁木齐，房价收入比分别为6.2、7.3、7.5、7.6和7.8，说明这些城市房价较为合理，购房相对来说较为轻松。由于土地供应充足，调控政策严厉等原因，长沙2020年平均房价仅9000元/平方米左右，在省会城市中仅高于贵阳、乌鲁木齐等少数城市，房价甚至长期低于部分三四线城市。而长沙经济发展强劲，人均可支配收入连续多年高速增长，2020年城镇人均可支配收入为57971元/平方米，高于武汉、郑州、南昌、合肥等其他中部二线城市。高收入、低房价使得长沙是50城中唯一一个房价收入比低于7的城市。韶关是广东省经济发展偏弱的三四线城市，收入和房价均较低，对外地购房者的吸引力也很弱，房价收入比偏低。烟台是东部沿海的弱二线城市，人均可支配收入较高，房价水平较低。贵阳和乌鲁木齐是西部的弱二线城市，近几年收入增速较高，但缺乏投资需求的吸引力，房价在省会城市中属于比较低的，房价收入比较低。

50个主要城市2020年房价收入比偏离度

我国地区之间差异较大，对不同城市而言，其房价收入比的合理区间也不能用单一指标进行划分。因此，这里在房价收入比的基础上，计算出房价收入比的偏离度，以此作为合理与否的判断标准。

具体公式为：

根据2010年以来50城平均房价收入比的平均值，算出历年房价收入比的偏离度。数据显示， 2020年50城房价收入比偏离度为10.2%，由2019年的8.6%上升了1.6个百分点。

回顾历史走势，2010-2015年间，房价收入比偏离度持续回落，其中2012-2015年处于负区间内。2016年曲线开始回升，2017年继续攀升，2018年曲线继续小幅上升。在连续三年上升后，2019年曲线小幅下降。2020年，由于50城房价收入比小幅上升，偏离度曲线相应也小幅上升。随着多地房地产调控政策的收紧以及货币政策常态化，预计2021年50城房价涨幅将收窄，房价收入比将下降，届时偏离度也将回落。

分城市类别来看，一线城市和强二线城市走势领先于其他城市，2018年和2019年房价收入比偏离度连续2年回落，2020年偏离度回升，一线城市上升幅度更大；弱二线城市2018年偏离度与2017年持平，2019年小幅回落，2020年小幅回升；三四线城市走势滞后于其他城市，2018年偏离度仍上升，2019年才回落，2020年继续微幅回落。

具体来看，2020年，一线城市偏离度为18.9%，较2019年上升了7.1个百分点；强二线城市和弱二线城市的偏离度分别为11.6%和9.6%，较2019年分别上升0.8和0.9个百分点；三四线城市偏离度为3.7%，较2019年小幅下降0.1个百分点。主要是2020年疫情发生后，全球经济受到极大影响，叠加货币政策宽松，核心城市的优质房产更受到避险资金的青睐，因此一线城市的房价涨幅要高于其他几类城市。

分城市来看，2020年各城市房价收入比偏离度差距较大，有39个城市偏离度为正，11个城市偏离度为负，说明当前大部分城市的房价收入比高于其2010年以来的平均水平（相当于合理水平）。

基本可以这么理解：偏离度越高，泡沫越明显；反之，越不明显；偏离度为负值的城市无泡沫。

偏离度最高的城市东莞，为45.2%，即超过其近十年的平均水平近5成。另外，深圳（38.5%）、南通（26.6%）、宁波（24.6%）和芜湖（23.8%）4城的房价收入比偏离度水平都明显偏高。

其中东莞和深圳2020年房价涨幅在50城中排名前两位，2015年以来的房价累计涨幅巨大，导致当前房价收入比偏离度很高。南通和宁波是本轮行情以来，江浙地区行情持续时间最长的城市，市场已经持续火热了5年，房价累计涨幅较大。泡沫比较明显。

房价收入比偏离度最低的城市三亚为-14.8%。此外，韶关（-11.7%）、兰州（-7.8%）的房价收入比偏离度水平都明显偏低。市场无泡沫。

根据房价收入比偏离度以及当年偏离度的增速，将 50 个典型城市大致分为四类：

第一类城市，房价收入比偏离度为正，且同比增速为正。2020 年东莞、深圳、宁波、南通、等 20 多座城市属于这一类别，在 50 城中占比近一半。我们认为房价收入比偏离度较高且同比仍在上升的城市，房价相对收入水平来说存在一定程度的高估和透支，建议严格实施市场调控措施，防范投机行为入市导致住宅价格泡沫化。可以看到，年初以来，深圳、上海、东莞、杭州等多城已经发布了多项调控政策来给市场降温。其他如宁波、南通等城市，建议也加强楼市调控，防范投机投资行为导致房价失控，使得楼市和金融市场风险上升。

第二类城市，房价收入比偏离度为正，但同比增速为负。2020 年芜湖、苏州、日照、济南等属于这类城市。此类城市房价相对收入水平来说偏高，但偏高的幅度相对去年已经有所收窄。建议对这类城市维持现有调控措施，稳定房价，使得房价收入比进一步回归合理区间。

第三类城市，房价收入比偏离度为负，且同比增速为负。2020 年太原、贵阳、南昌、长沙、韶关等城市属于这一类别。此类城市 2020 年的房价收入比低于过去十年的平均水平，且偏离度相比去年还在下降，房价相对收入水平来说较为合理，建议如果有城市房地产市场偏冷时，可适度放松其调控措施。

第四类城市，房价收入比偏离度为负，但同比增速为正。2020 年仅有乌鲁木齐、温州和兰州属于这一类别。此类城市 2020 年的房价收入比低于过去十年的平 均水平，但偏离度相比去年有所上升，房价相对合理，但也得防范房价收入比继续上升，建议积极监测房价走势，做好防止房价过热的调控预案。 （来源：杨红旭楼市研究）

沈阳

新闻

房产 ·政策 ·贷款 ·城建 ·交通·民生

【关注】沈阳连续两年上榜全国营商环境“标杆城市”

6月16日，记者从市营商局了解到，日前，2020年中国营商环境评价结果发布，在全国80个参评城市中，沈阳市成为20个标杆城市之一，连续两年成为东北地区唯一的全国标杆城市，其中6个指标进入全国前20位，相关改革经验和典型做法供全国借鉴或复制推广。

6个指标获全国标杆

评价结果显示，沈阳市营商便利度得分82.38分，比上一年度提升超10个百分点，是全国进步速度最快的14个城市之一。

从一级指标来看，沈阳市办理建筑许可、招标投标、保护中小投资者、知识产权创造保护和运用、执行合同、办理破产等6个指标进入全国前20位，成为本指标领域内的标杆，相关改革经验和典型做法供全国借鉴或复制推广；劳动力市场监管、招标投标、获得信贷、保护中小投资者、知识产权创造保护和运用、跨境贸易等6个指标领域进步较快，排名百分位相较于上一年度提升超过20个百分点。

下放政务服务1773项

近年来，沈阳市持续加大简政放权力度，推进“减事项、减环节、减时间、减次数”改革，累计取消下放调整政务服务事项1773项。全市依申请类政务服务事项平均办理时限压缩73.8%，企业开办时限压缩到0.5个工作日以内。持续开展“万人进万企”“一联三帮”活动，全市10473名干部联系帮扶16617家企业，帮助企业解决产业链、融资、用工、基础设施配套、涉法涉诉、项目建设等方面问题9816件。全国信用监测排名沈阳市从2020年初的18名提升到第8名，“信易贷”平台融资规模突破109亿。

推进“只提报一次”改革

推进“只提报一次”改革。2021年底前，除特殊事项外，依申请类事项线上100%全程网办、线下100%一窗通办、单一事项和热点“一件事”100%实现“只提报一次”。

继续深化工程建设审批，年底前工程建设项目从立项到竣工验收和不动产登记总体审批时限压缩至40个工作日内；50%以上新建工业类项目实行带方案出让土地，实现“拿地即开工”；100%低风险工业建筑项目实行建筑师负责制。（来源：沈阳日报）

【聚焦】北站地下出租汽车站二期工程提前竣工

6月16日上午，随着第一辆出租车驶入地下，标志着沈阳北站南广场地下出租汽车站二期工程提前竣工，正式开始输送乘客。

据了解，沈阳北站南广场地下出租汽车站二期工程于3月25日封闭施工，计划工期90天，6月16日提前竣工。

记者在改造后的停车场看到，地面平整明亮，出入口的地面铺装红色的防滑地坪。几名乘客正在候车区有条不紊地排队等候。第一位拉载乘客的出租车师傅马自强高兴地表示：“改造升级后，停车场出入口都设计得非常人性化，防滑还平坦，让人感觉非常舒服。”

市交通综合执法队北站大队四中队中队长刘中升告诉记者，北站南广场地下出租汽车站二期工程主要对场站车辆出入口路面进行防滑地坪漆施工，增设感应卷帘门，更好地保障运营安全；在候车区域增设安全导视视频，在场站醒目位置设置行车导向标识和警示标语，统一指示牌风格，更加实用美观；在待客区规划清晰的出租车按序发车停车位，设置乘客引导道路，乘客可直接在引导通道的对应位置按序排队等候；在候车区设立便民服务台，设置特殊人群通道，为乘客提供更加贴心的服务；在场站内安装50个诱导风机，保证场站空气流通；在排队护栏玻璃橱窗展示22个沈阳著名建筑或景点，宣传展示城市形象；在办公区增设监控平台，随时掌握和即时调配场站运营情况，有效提升场站智能化管理水平。（来源：沈阳日报）

【教育】沈阳小学入学推广线上报名 苏家屯区城区家长率先尝鲜

沈阳市“一网通办”能力再升级。为有效回应社会关切，切实方便市民办事，沈阳市营商环境建设局近日联合沈阳市教育局等部门，聚焦市民关注度较高的入学问题，大力推行“一件事一次办”改革，通过优化流程设置、打通数据壁垒等方式，打造“入学一件事”网上报名路径，让数据线上核验代替线下提交材料。依托沈阳政务服务网，实现适龄儿童入学“零要件”线上报名，替代原始线下排队普查报名，为市民入学报名提供便利，让数据多跑路，家长、学生少跑腿。

6月8日，来自沈河区岸英小学学区的适龄入学学生家长，首先体验了新生“零要件”线上入学报名。普查报名时，家长只需录入“孩子的姓名”“身份证号”“不动产证号”等基本信息，即可完成适龄儿童入学线上报名。相关部门打通了不动产登记、户籍信息、暂住证信息等多个专网系统，实现了入学信息在线核验，申请人无需到现场排队报名，无需提供纸质材料。

据介绍，沈阳市营商环境建设局、沈阳市教育局等部门将依据试点运行情况，调整完善“入学一件事”系统功能，并拟于6月末在苏家屯区城区全面推广。届时，苏家屯区城区适龄入学学生，将全面使用线上报名方式完成小学入学报名。之后，适龄儿童入学线上报名，也将在沈阳全市全面推开，全市适龄学生可以通过沈阳政务服务网“入学一件事”专区进行入学报名。

“入学一件事”是今年沈阳市“我为群众办实事”的重点工作之一，相关部门将以“一件事、一张网、跑一次、不见面”为目标，着力提升政务服务水平，优化营商环境，让市民切实感受到政务服务改革的便捷。 （来源：沈阳晚报）

国内

新闻

宏观·房企·市场·趋势·金融·产经

【房价】买房要注意 全国70城房价最新变化

国家统计局今日（6月17日）发布5月份商品住宅销售价格变动情况，数据显示，5月有62城新建商品住宅价格环比上涨，环比看，重庆涨幅1.9%领跑，已连续2个月涨幅居首。4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月微扩0.1个百分点；同比上涨6.0%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。

统计局解读：5月份商品住宅销售价格涨幅趋稳

国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称，2021年5月份，统计监测的70个大中城市商品住宅销售价格涨幅基本保持稳定态势。

一线城市新建商品住宅销售价格涨幅略升，二手住宅涨幅回落。据测算，5月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月微扩0.1个百分点；同比上涨6.0%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和广州环比分别上涨1.1%、0.7%和0.9%，涨幅比上月分别回落0.1、0.2和0.3个百分点；深圳由上月持平转为下降0.1%。一线城市二手住宅销售价格同比上涨10.8%，涨幅比上月回落0.5个百分点。

二三线城市商品住宅销售价格环比涨幅回落或与上月相同，同比涨幅基本稳定。据测算，5月份，31个二线城市和35个三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.4%，涨幅均与上月相同；二手住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅比上月均回落0.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.0%和3.5%，涨幅比上月均微扩0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.8%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格同比上涨2.6%，涨幅比上月微扩0.1个百分点。

调控发威 深圳二手房价格本轮首次出现下调

在70城房价数据里，有一点值得关注的是，深圳二手房价格本轮首次出现下调，环比由上月持平转为下降0.1%。出现下调的主要原因还是在于不断加码和精细化的调控政策，包括提高落户门槛、加强购房资格审查、二手房价格管控、防止经营性信贷资金违规流入房地产领域等。

事实上，据不完全统计，2021年前5月全国调控政策就发布了200余次，各地打补丁的政策密集发布以抑制楼市过热。

后市如何？业内：房价涨幅有望放缓 但上涨很可能依然是主流

中原地产分析师张大伟称，整体看，深圳作为年初房价上涨的龙头，其价格已开始出现微调，后续或有更多热点城市开始调整。2021年6月乃至下半年，随着信贷政策回归正常，房价涨幅有望放缓，但上涨很可能依然是主流。

图解2021年5月70城房价数据

（来源：365综合）

【地方】杭嘉一体化合作先行区建设方案正式出台

6月15日，《杭嘉一体化合作先行区建设方案》经杭州、嘉兴两市协商一致后正式印发，方案将实施至2025年。

观点地产新媒体获悉，杭嘉一体化合作先行区规划面积约550平方公里，覆盖杭州的临平、钱塘两个区，和嘉兴海宁市许村镇、长安镇、海宁盐官旅游度假区以及桐乡市大麻镇。

其具体实施范围为杭州市临平区南苑街道、东湖街道、乔司街道、临平街道、运河街道，钱塘区下沙街道、白杨街道，嘉兴市海宁市许村镇、长安镇（高新区）和桐乡市大麻镇，联动海宁盐官旅游度假区。上述区域位于杭嘉湖平原南端，沪杭战略通道。

根据方案，杭嘉一体化合作先行区将构建“一带两轴，相向融合”的同城发展格局，囊括运河二通道滨水融合带，建设临平·海宁合作开发区块，共建商业商务功能圈；北部联动许村产业园，共建制造业功能圈；钱塘江发展轴，将联动海宁高新技术产业园区，同时协同推进钱塘江盐仓段打造现代化滨水岸线，促进下沙副城-长安镇（高新区）片融合发展；人民大道-长安路发展轴，串联临平新城核心区、龙渡湖片区，延伸联络海宁高铁枢纽、国际花卉城。

据观点地产新媒体进一步了解，近日杭海城际铁路全线通过项目竣工验收，有望在6月底开通试运营。杭海城际铁路起于杭州余杭高铁站，与杭州地铁1号线对接，止于嘉兴海宁碧云站。目前已建成余杭高铁站至浙大国际校区站段，全长46.38公里。

另据观点地产新媒体此前报道，2021年4月9日，浙江省人民政府发布关于调整杭州市部分行政区划的通知。根据《国务院关于同意浙江省调整杭州市部分行政区划的批复》精神，将撤销杭州市上城区、江干区以设立新的杭州市上城区；撤销下城区、拱墅区以设立新的杭州市拱墅区；及撤销余杭区，设立新的杭州市余杭区；此外，设立杭州市临平区和钱塘区。（来源：观点地产网）

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交通银行基金定投 随着时间推移，2020年渐进最后两月收尾阶段，虽然自9月初以来市场由于政策调控回归平稳，但综合市场整体来看，不少今年内成交的高价地块尚蓄势待发，不难看出，此时市场的平缓状态或许仅为暂时，

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