沈阳某楼盘推出4000元特价房源，难道是“坑里有水，水里有钉”的花式营销？

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近日，某项目推出单价4K+特价房源，不由得让人虎躯一震。进入2021年，各项目特价政策充斥朋友圈。我们暂且不一一罗列，我们只说说开发商这一轮动作是真降价还是“坑里有水，水里有钉”的花式营销？面对当前市场形势，购房者该咋办？

市场遇冷，房企拿出“三大暖炉”

要说特价，就要从市场说起，特价是因为市场遇冷。从房谱网最新发布的2021年1-5月销量数据来看，与2020年同期相比，沈阳各大区各大版块，无一例外销量呈现下降趋势。同时，2021年2-5月，市场连续出现供大于求的现象。因此，自年初起，沈阳房地产市场“价格战”愈发激烈。

沈阳这一轮特价，依然以开发商的“三大暖炉”为主：首付分期、特价房源、降价打折。首付分期不用解释，刚需项目的常规操作，对销售的刺激也是最为有效的。

特价房源就不局限于刚需项目了，去年年底，位于沈河区“0环”核心区位的项目，也曾推出过单价不到2万的特价房源。特价房源与正常销售的房源，每平米差价可高达4000元左右，但房源有限，一般都是顶底等特殊产品，可选择的空间不大。

降价打折，才是真正能够检验市场的，它是项目整体售价的下调，目前，沈阳周边新区、新兴板块新品项目众多，降价销售的项目也是比比皆是。近两年，沈阳的房地产市场已经告别了“闭眼买”、“无脑涨”的阶段，市场上打折、特价的项目也是时有发生，今年这一轮特价与以往有哪些不同呢？

首先，是战火内燃。以往大多在三环外、主城周边的新区、开发区、新兴板块出现的打折特价，最近在主城核心区也频频出现，近日市场热度极高的一环金廊项目开盘9折销售，单价1.5万元/㎡，直逼三环周边房价。

其次，是花样不断翻新。今年房企的促销季已不再局限于首付分期、特价房源、降价打折这“三大暖炉”，还有送装修、送车位使用权，甚至还能赠送商铺使用权！还记得前几年，如果在售楼处说出“公积金贷款”这几个字，分分钟被置业顾问鄙视，“等公积金贷款下来，都清盘了”。如今，形势来了个180°大反转，公积金？可以！组合贷？没问题！支持公积金和组合贷，已经成了标配，曾经备受歧视的公积金贷款一族，终于感受到从未有过的尊重和重视。

降价是假，楼市分化才是真

要说这一波“特价风”，究竟是从哪刮起来的呢？要从城市近郊的新兴板块说起，沈北新区、铁西的经开等，每一轮“促销”动作，往往都是从这些区域开始，距离主城越远、刚需客群越多、政策利好越少，动作就越快，并由外及内逐渐向主城核心区蔓延。

同时，占据总校教育资源、“一河两岸”景观资源，以及醇熟生活配套的主城核心区，占据政策利好、产业规划的新市府、首府新区、沈抚示范区，房价没有出现大面积松动现象。也就是说，目前市场并非全盘下坠，楼市分化才是典型的存在。

这一理论在价格上也得到了印证。目前，特价多出现在单价低于1.2万/㎡，总价低于130万的部分刚需产品，110㎡以上，总价150-240万的品牌改善大盘，由于市场需求量大，价格上依然保持坚挺。据业内人士推测，这类品质够刚，资源够刚的产品，价格妥协的可能性机会为零。

最后，捞干的说说购房者最关心的，当特价与涨价同在，难卖与热销齐飞，购房者该咋办？

1、如果是品质改善客群，心仪我们前文提到的“五朵金花”中的昭华里、云颂、御潮府之类的改善盘，建议不要等，需求高的项目，价格基本没有什么余地，也许过一段时间，价格上会有所松动，但面积合适、户型合适、楼层合适、朝向合适的房源，可能早就错过了。

2、特价很多，但“捡漏”的机会时机很小，大幅降价的特价房，如果纯刚需有需求，可以购买，但环线上要尽量近主城，三环周边就是极限了。

3、“捡漏”的同时也要接受不完美，有些不完美比如顶底楼层、户型略差等是可以接受的，同时，有些多年未售罄的项目，存在这样那样的无法解决的问题，一定要警惕。

4、市场预冷，“牛鬼蛇神”也多了起来，小产权、抵押房、内部房源、法拍房等眼花缭乱，不要光被价格迷住双眼，一定要仔细核实，别一不小心踩了坑。

来源|胡璟璐

|雨薇

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