改善成交占比超过四成 主城改善客群要求不断升级！

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改善成交占比超过四成 主城改善客群要求不断升级！化学反应

据新峰数据显示，2020上半年，沈阳新建商品住宅成交639万平，比去年同期（677万平）减少5.6%；成交均价11683元/㎡，比去年同期（10362元/㎡）上涨12.7%，套均面积103平（去年同期99.5平），改善型需求增加。整体来看，沈阳房地产市场正逐步摆脱疫情黑天鹅的影响，进入迅速恢复期，住宅房价稳中有升，改善型产品需求增加。

改善置业成市场主流

细分来看，沈阳高端改善产品的成交量呈上涨趋势。2020年上半年，沈阳商品住宅成交主力面积段由之前的71-90平变为91-110平，在产品的选择上，购房者更加关注居住的舒适度与空间感。

其中，作为改善代表的洋房产品成交6021套，同比去年减少18%，而成交均价13849元，同比上涨11%，批/售比119%，去化周期仅8个月。同时，从2020上半年商品住宅成交排行情况来看，排名TOP10的项目中，改善型项目占半壁江山，这意味着，沈阳的改善时代正全面到来。

据相关备案数据显示，2014-2018年，沈阳住宅产品以90㎡以下户型为主力需求，而到了近两年，90-100㎡、110-120㎡、124-140㎡面积段产品的市场需求增幅明显。短短几年间，沈阳置业选择变化明显，人们对于住宅的需求已经从刚需向改善迈进。

进入改善时代，房地产的核心价值也在发生迁移——从居住的物质层面转向生活方式、人文情怀和人居服务的精神层面，这就需要各大房企持续提升产品力和服务力，满足市场需求。那么，什么叫高端改善项目，怎样检验市场对于项目的认可度呢？

首先，是主城区位

2020年下半场首场土拍中，来自主城大东区的凌云街-1地块引起多轮激烈竞拍。最终，中海地产以总价25.1亿元，成交价格达最高限价8700元/建筑平方米，并配建51500平产权无偿移交政府租赁住房，拍得2020-008号凌云街-1地块，溢价率33.85%。能以如此价格成交，虽然令市场震撼，但也在情理之中。

一座城市的主城区一定是城市最具价值的区域，随着沈阳城市的发展成熟，主城区域土地不可避免的日益稀缺，不得不向四周扩张。沈抚、新市府、平罗等新兴热门板块相继诞生，但无论三环外土地市场和楼市如何火爆，房子如何抢手，沈阳城市价值的巅峰始终在传统主城区。

其次，是产品稀缺性

据相关数据显示，2020开年至今，土拍市场成交38宗土地中，三环内供地仅13宗。由此可以看出，沈阳主城核心区域用地逐渐减少，开发用地正向远城区偏移。在这样的背景下，同时又受到政策层面限制的别墅产品，已经不可能在沈阳主城区放量；与此同时，沈阳主城区剩下的别墅产品，早已成为“买一套，少一套”的稀缺产品。

目前，沈阳在售别墅产品约70个左右，在三环内主城核心区域，能够供应别墅产品的项目只有十余个，只占总供应数量的五分之一，其中银基观澜庭等真正能够满足当下财富圈层需求的产品少之又少。

最后，是升值空间

2018年开始，全球经济就陷入不断动荡之中，在全球经济环境动荡的情势下，真正能够跑赢“印钞机”的资产并不多，多数国家大都市圈的不动产则是其中之一。

2019年恒天财富联合吴晓波频道推出《2019—2020中国高净值人群财富报告》，指出，高净值人群的财富来源，前三位依次为创办公司(39.0%)、工资等劳务性收入(21.9%)、房产投资获利(13.4%)。高净值人群以投资保值为置业目的的占比明显提升，可见，购房保值成为高净值置业人群首选的避险产品。

对标国内北上广深等一线城市，二环内基本不见别墅，能够看见别墅的四环外，产品门槛价就超过2000万，并且销售均价逐年上涨。沈阳，作为国家中心城市队列中的一员，未来发展空间十分巨大，坐拥城市核心资源的别墅产品，升值空间亦不容小视。

在沈阳，能够真正满足财富圈层置业需求的城市别墅并不多。而拥有浑河沿岸一线河景资源，占据五里河公园内以及主城河央区优质资源的银基观澜庭，备受众多高端置业者的青睐。观澜庭规划别墅+洋房产品，整体容积率约0.8，景观视野和采光更加充足，匹配高端置业人群对于改善住宅的需求。其中，建面约260-370㎡的观澜别墅产品，以其约0.5超低容积率、买三层送三层、全石材外立面，室内配置品牌电梯等优势，已经吸引了全市高端改善客户的极大关注。

未来，改善市场的“战火”大概率会一直延续下去，这场“战役”当然不仅限于开发商之间。受限购、限贷等政策约束，如何用有限的房票，占据到更好的产品，是这场资产保卫战的关键点。

|大伟

化学反应 每日一条：根据银联大数据显示，2020年国庆、中秋长假期间，沈阳市共接待游客584.33万人次，共消费33.23亿元。 广告 楼市调控政策“沈八条”出台后，其中最重要的两条政策包括：二套房首付提高

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