浑南东湖房价破2万 “长白南”破1.6万

西安7岁男童小军（化名）拔牙后昏迷逾40天。4月13日，红星新闻报道了这一事件（《7岁男童拔牙后昏迷40天 医院：情况很不乐观，院内专家正进行会诊》），引发热议。 ▲7岁男童小军仍处于昏迷中。受旅游地理学

浑南东湖房价破2万 “长白南”破1.6万旅游地理学

此前写过一篇《中华万保龙，只差中海 ！你若出手 东湖进入 2万时代稳了！ 》 ，但从土拍的结果上来看，中海未尽全力，从昨天的结果也印证了这一点。东湖祝科街西地块吸引华润、中海、保利、碧桂园、万科、郡源、新希望七家房企同场竞争，最终保利成功二进东湖。

三强争霸 战况异常激烈

从内部反馈的来看，该地块在从起拍之价格瞬间“封顶”，竞无偿移交政府产权阶段，先是保利与华润互相叫价，在竞争超过19000平米之后新希望加入战局 ，一直陪跑到最后，从中能够看出，在7月8日参与 竞争大东凌云街-1地块 折戟，和今日共同竞拍的苏家屯创新路北地块失之交臂之后，保利集中火力争夺祝科街西地块，一方面能看出开发商对土地的饥渴，下半年参与竞拍的的房企如中海、华润无不是不惜代价，在竞价中全力以赴。

我们可以从结果推算，楼面价8900元/建筑平米以及32000平产权无偿移交政府的地块外教育设施，综合楼面价在11000元/建筑平米，未来小高层房价破2万/平无悬念，洋房预计在2.3万元/平以上，东湖房价天花板首先被保利打破。此前已购买东湖板块的业主，也将会从中受益，二手房价格将会被向上带动。

另一方面也能反映出房企对沈阳市场的未来十分看好，尽管出台限价政策，但是土地价格依然在各种限制条件中变相上涨，从而刺激二级住宅市场的价格上涨，今天争夺的东湖板块便是最好的例子。

好产品是被“逼”出来的！

东湖板块的发展轨迹为，发展之初由恒大、荣盛、其仕、格林几家房企再次建设产品清一色为刚需产品售价低于市场均价，从著名的“东湖三级跳”华润、龙湖、保利三强进驻后开始改变板块格局不仅将房价拉升至万元之上，板块中主力房源的销售已经高于市场均价，而且所销售的产品也从之前的刚需产品向改善产品过度。

再到现在万科、碧桂园、保利二进将地价推升至万元之上，夯实房价“2万”基础，产品品质已经从简单的改善向更高的档次提升，从万科翡翠观澜的产品面积段125-170 平米，而且能看出它展示出的精装标准能够感觉到对比在售产品，装标有明显提升，碧桂园竞得DT地块之后，有内部人士透露将会再次落地碧桂园最高产品系，从此东湖板块内的产品力和价格水平高于浑南区平均水平已成定式。

这种地价倒逼房源品质提升的实例，在近年其他区域经常发生，消费者不会因为土地价格上涨，而为高房价卖单，一定是有一个点来触动他们的购买欲望。但是在房价发生跳升的时候，往往会伴随着阵痛，板块去化率发生下滑。

板块价格跳升 过度平稳

而且大家还能够发现，东湖板块这三个阶段的过度很平稳，没有发生某些区域从刚需、刚改过度到改善之后价格上涨，所带来的销量明显下滑，反而在华润、龙湖等改善房源开盘的时候，取得良好的销售业绩。有人说这与房企的品牌影响力有关，不过从根源上来看是东湖的板块价值吸引到这些房企进驻。

长青桥及东湖规划图，黄色部分为住宅用地红色部分为商业用地

东湖板块有着优质的地利位置，位于“一河两岸”核心段，而且有东塔桥、长安桥两座跨河大桥通往市内，从地图上来看这个能够在地图上集中多个跨河大桥的地方，除了浑南的奥体板块，就是和平的长白岛板块，分别有两、三做跨河大桥或者隧道与主城区相连，而且在东湖板块的对岸则是大东、沈河两个老牌区域交地段，人口稠密产业丰富。

还有便是板块内土地供应节奏的把控，在板块内可售房源不足的时候及时供应，在华润、恒大现有产品售罄，龙湖、保利接近尾盘的时候，及时推出新地块进行补充，尽管板块内住宅用地有限，但依然能保持板块内商品住宅的热度，同时还能保持板块内房价在每一次新品入市的时候价格会发生跳跃式上涨。

48.45亿+两宗顶价 东湖战役打响 会展进入改善时代

近期，2020年下半年沈阳楼市的走向，成为大家热议的焦点。

在疫情与经济的影响之下，市场上有不少声音表示2020年下半年的沈阳楼市或将迎来一个调整期。市场上低首付项目越来越多，案场到访量有下降的趋势......一些现象与声音，让业内与购房者们徘徊于2020沈阳楼市下半场的开端。

然而，2020年7月15日，一场三宗地块的土地拍卖，为市场注入信心。

南京南街东创新路北地块被华润以5400元/建筑平方米的价格竞得，总价11.02亿元，溢价率35% 。由于达到顶价，竞地块内无偿移交政府租赁住房24000平方米。地块宗地编号为SJT2018-03，四至范围：东至22米规划路西侧道路红线，西至用地界限，南至创新路北侧规划绿线，北至金钱松东路南侧道路红线。土地面积102072.88平方米，用地性质为商业用地、二类居住用地，地块容积率不大于2且大于1，绿地率不小于35%，商业比例不大于5%，建筑限高80米，建筑密度不大于30%，出让年限商业40年住宅70年，设定供地状况为净地，宗地起拍价格为4000元/建筑平方米，最高限价5400元/建筑平方米。

该宗地块综合楼面价在6800元/建筑平米左右，未来高层房价在1.6万元/平左右，洋房突破1.8万元/平，新南站板块未来房价也将再创新高。

金石小镇南地块被龙湖以5734元/建筑平方米的价格竞得，总价22.07亿元，溢价率3.61% 。地块名称GN-ZD-01-03-2/04-1/04-2（以下简称“爱琴海”地块），四至范围：东至白塔一街西侧规划绿线，西至沈营大街东侧规划绿线，南至莫子山路北侧规划绿线，北至全运五路南侧规划绿线。土地位于浑南区，土地面积192436.58平方米，用地性质为商业用地、二类居住用地，容积率不大于2且

大于1，绿地率30%，商业比例23%-25%，建筑限高为80米，出让年限商业40年住宅70年，设定供地状况为净地，土地起拍价格为5534元/建筑平方米，最高限价5900/建筑平方米。

该宗地块附加条件较多，主要是 商业比例23%-25%，所以我们再获取更多消息后，再为大家预判未来房价。

祝科街地块被保利以8900元/建筑平方米的价格竞得，总价15.35亿元，溢价率11.39% 。由于达到顶价，竞产权无偿移交政府地块外教育设施32000平方米。该宗地块宗地编号为HN-20005，地块名称GN-YG-02-10-2/3，土地坐落于浑南区东湖板块，土地面积95835.34平方米，用地性质为居住用地，容积率大于1.0不大于1.8，起拍价格为7990元/建筑平方米，最高限价8900元/建筑平方米。该宗地块采取限地价、竞产权无偿移交政府的地块外教育设施的模式，同时，该地块有配建学校要求 。

2020年以来，沈阳土地市场多点开花，此次，随着东湖与会展板块均有地块亮相公开土地拍卖，沈阳土地已经实现了全面开花。东西南北四个方向的全部热门板块，均有居住用地通过公开拍卖成交。

东湖战役开启：东湖进入大家的视野，始于龙湖与华润的双雄争霸，随后，保利、万科等加入战局，但是，同其他大热板块相比，东湖的热度，似乎总是少了那么一点点，如今，随着7家房企报名参与竞拍，东湖板块的战役正式开启。

会展的改善时代，真的来了：此次的成交价，未来售价已经足以见得。会展板块在2020上半年，便被众多房企和业内人士看好，认为其将成为未来沈阳楼市的机会点所在。此次土地拍卖让会展板块地价再度进阶，其未来改善的趋势，也已经颇为明显。

从今日拍卖的价格与竞买情况看，房企们对于下半年沈阳市场的信心还是非常足的，而沈阳的改善时代，也在更加深入。

|远方

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