大东房价冲破20000+ 一场140轮次拍卖 中海点燃沈阳下半年土地市场

每日一条：6月18日，国家电网沈阳供电公司与沈阳地铁集团签署战略合作框架协议，这标志着双方将以地铁工程建设顺利实施为共同目标，建立长期稳定的战略合作关系，在共同构建地铁电网规划体系姚常凤

大东房价冲破20000+ 一场140轮次拍卖 中海点燃沈阳下半年土地市场姚常凤

每日一条：7月7日，正威沈阳5G半导体科技园项目及国家永磁电机工程技术研究中心正威研究院项目正式签约。省委常委、市委书记张雷出席签约仪式，市长姜有为、沈阳工业大学校长郭连军、正威国际集团董事局主席王文银分别致辞。市领导李松林主持，市领导李强参加。

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7月8日出让的四宗地块中，凌云街-1地块吸引近10家房企报名，素有“中华万保龙”之称的五大房企同时“下场”竞买，可以说为下半年的土地战争打响了“第一枪”。

激战半小时 几家欢喜几家愁

受疫情影响，今天土拍媒体仍无法进场拍摄，但从内部反馈的信息来看，在该地块引发了几家房企的激烈争夺，竞价时间超过半小时，出价超过百轮次。

整体来看，进入2020年以来，沈阳土地拍卖一直走“短平快”的路线，几宗热门地块虽然最终成交价格相对较高，但实际竞价的过程相对较快，即使号称2020新“地王”的九中地块，竞价时间也并没有超过1小时。

凌云街-1地块竞价时间超过30分钟，可以说在2020年的市场环境下，是较为少见的。值得关注的是，这次土拍虽然战况胶着，但实际上“下场”的房企并不多。从报名情况来看，中海、华润置地、万科、保利发展、龙湖均报名参与了本次土拍，但从现场来看，五大房企之中，只有中海、保利、华润置地三家参与了举牌。

大东地王拍卖竞买人出价轮次表

从现场反馈的消息来看，在凌云街-1地块的拍卖过程中，华发、招商蛇口最先亮相，在竞价阶段表现最为活跃，但进入竞产权无偿移交政府租赁住房阶段，华发即退出了本次争夺，华润置地在1000平左右时稍作试探，也迅速离场。

从后半程的出价来看，虽然战况相对胶着，但实际上频繁竞争的房企不过三家，其中保利发展对地块的“估价”十分明确，一旦“超预算”，也迅速离场。中海则在这次竞争中充分展示出了“财大气粗”的一面。

需要注意的是，在本次竞买中，只有招商蛇口全程参与了竞价，可以说对该地块的渴求几乎已经溢出屏幕了。事实上，从招商蛇口在沈阳的发展轨迹与目前的布局来看，其对于土地资源的渴求程度可能是几大房企中，最高的了。

^往届土拍现场

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百家下场，只有中海“春风得意”？

从内部记录来看，中海在这次土拍中可以说亲身示范了一遍什么叫“兜里有钱，车里有油，生活充满安全感”了。

纵览全程，中海在竞争进入中段时期才下场，先后对战保利发展、招商蛇口，全程显得十分从容。有趣的是，招商蛇口和保利发展似乎是尤其是达成了无声的默契，在保利发展出价阶段，招商蛇口戏言“歇会儿”，并未插入“中保”局中，一直等到后续保利发展退出，才又开始继续出价。

而在两大房企的“车轮战”下，中海既不冒进，也不退缩，在招商蛇口跳价之后也并未被打乱节奏，始终稳步跟进，这个从容的底气，也许来源于上半年几个项目的热卖吧。

综合来看，这次土拍中海力战群雄如愿竞得凌云街-1地块，看似大获全胜，但实际上，从品牌布局的角度来看，中海也并没有想象中的“春风得意”。从销量来看，2020年上半年，随着中海半山华府等项目陆续收官，无论是销售金额还是销售面积与销冠距离被进一步拉开，这对于中海而言，可以说是“不可忍受”的了。

不过好在2019年中海通过中海和平之门、中海半山华府等项目顺利获得中高端市场认可，品牌溢价能力大幅提升，这一点从2020年上半年房企排行中就可见一斑，与2019年相比，中海销售面积排位虽然下滑一位，位居第三，但销售金额仍然稳坐第二的位置，可见中海在2019年的转型成功，是其在凌云街-1地块竞买中，出手阔绰的关键原因。

凌云街-1地块凭啥“集齐”中华万保龙？

说完几家房企的表现，再来看一下地块本身，作为下半年的“开场地块”，凌云街-1地块为啥能够顺利集齐中华万保龙呢？

从区位来看，地块临近新开河，虽然水系景观不如浑河壮阔，但也是二环内少见的“河景地块”了。其次，地块周边又有地铁一号线与多条公交线路加持，距离中街、龙之梦等商圈均不超过3公里，综合地块体量来看，几乎是沈阳二环内的绝版地块了，这也是地块能够吸引各大房企参与竞买的关键原因。

其次，经过近三年的集中去库存，即使是中海这样的“百万专业户”土地储备也在吃紧，何况是其它房企呢，可以说，无论是“中华万保龙”，还是其它全国性房企，在沈阳的土地储备都是紧缺的。综合上半年的土地供应来看，下半年开年就有这样一宗“肥肉”出现，又怎能不让人心动呢。

这也是几家房企展开激烈竞争的根本原因，土地储备本就不足，遇到合适的地块，谁又不愿意一试呢？而这“一试”的结果，不仅推动了区域土地价值的提升，更重要的是，这次土拍，可能打开了未来大东区域房价全面提升的大门。

根据新峰测算，凌云街-1地块，中海摸顶8700元/㎡成交，+51500平计容配建租赁房成本，则综合楼面地价将达11000元+/㎡，项目上市均价精装高层21000元/㎡、清水洋房25000元/㎡。

从新峰测算来看，未来中海凌云街-1地块项目上市均价保守估计精装高层也要破2万，如果预测成真，这不仅将刷新黎明板块目前的新房售价，更将开启大东的“2万时代”。

除了凌云街地块，东望街西-5地块 被 金地以5300元/建筑平方米的价格 竞得 ，地块总价4.74亿。同时，该地块有增设配建学校要求，该地块需建设建筑面积不低于5000平用于教育培训并自持五年。

大明电工地块被大悦城控股以4400元/建筑平方米的价格竞得，总价7.93亿元，溢价率25.71%。 该地块有配建学校要求。

远大铝业北地块被万科以4300元/建筑平方米的价格竞得，总价11.55亿元，溢价率22.86%。该地块有配建学校要求。

四宗地块成交总面积近46万平，成交总价49.3亿元。2020年下半年沈阳土地市场的头炮打得还算响亮。

今年，沈阳楼市南北大热，而从今天的土地拍卖，我们可以看出，东西两个方向，也开始了各自的发力。板块轮动， 在沈阳楼市中，还是有着较为明显的体现的，每个板块，有着各自的发展周期，而新晋板块的起势也需要时间，只是其被大家发现得或早或晚。

从沈阳东部来看，2019年，金地、美的、旭辉、金科、中梁、新希望相继在大东拿地，尤其是2019年11月5日金科、中梁、新希望拿下三宗相邻地块，让大家看到了东部崛起的前兆。而进入2020年，美的、龙湖已经在大东拿地， 此次两宗地块的顺利成交，为未来大东的新建商品住宅数量提供了保证。

再看西部，沈阳经济技术开发区，在张士板块已经成熟进入主城化以后，经开三环外成为了刚需与刚改的主战场。2019年，板块其实起势苗头已现，在融创夺得铁西销冠的同时，万科、恒大、阳光城等房企相继进驻经开三环外。进入2020年，经开三环外更是开启了选择一个板块集中发力的模式。由于经开幅员辽阔，内涵多个板块，曾经的零散式开发不容易让购房者发现板块利好的到来，此次，经开在远大板块连续推出三宗相邻地块，并且发布公告调整远大板块用地属性，板块内住宅、商业、教育规划均有，板块起势，显而易见。

由此可见，沈阳东部与西部，并不甘于长期处在南部与北部的热度之下，有着主城情节的改善客群，可向东看，而沈阳的新势力们，西部，将会是一个不错的选择。

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