买不起学区房，爹妈还能拼什么？|栋察楼市早报（2.28）

地价上涨、容积率降低、房价上涨、品质提升... ...一系列关键词，都证明着，沈阳楼市已经进入到改善时代。 根据房谱&新峰网数据显示，近两年，沈阳套均主力面积已经由曾经的70-90㎡，上升到90追夫三人行

买不起学区房，爹妈还能拼什么？|栋察楼市早报（2.28）追夫三人行

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买不起学区房，爹妈还能拼什么？

沈阳新闻

把握关键创新方法坚定不移推动项目建设

今年市内九区沈阳计划招录400名社区工作者

年底前 沈阳市婚姻登记将实现“跨省通办”

国内新闻

东莞深夜发新楼市调控政策 再次调整限购年限

香港1月份新批出的按揭贷款额按月减少1.7%

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买不起学区房，爹妈还能拼什么？

公众号内回复“地图” 获2021沈阳楼盘分布图

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前段时间深圳中学发布了一份教师招聘名单：

清北生占了一半，博士及博后超40%，其中还有牛津大学、剑桥大学、哈佛等世界顶级学府的毕业生。

有网友评论，这么高的学历去做一个初高中老师，太可惜了，还有人哀叹，这是中国产业内卷化的表现，人才无用武之地。

典型认知浅薄。

深圳最缺的资源就是教育，这些年来一直都在重金求“师”，全国到处挖人，久而久之，教师成为最吸金的职业之一。

深圳中学老师平均年薪可以达到20万-30万，好一点的在40-50万，还有长假。

这还是小头。

大头在隐形福利，比如深圳大造人才住房，其中很一大部分都是为深圳教师准备的。

而且教师职业社会地位高，从业越久越值钱，在深圳这种多金的城市，平日里还可以结识精英阶层家长，搭建「有效人脉」。

深圳中学周边房价又该涨了。

现在深圳的学区房已经登顶全国，20万左右一平米的比比皆是，最高的能卖到32万元/平方米。

也就是说，深圳顶级学区房的一个厕所可以换三四线城市的一套豪宅。

至于深圳学区房为什么如此金贵，坊间众说纷纭。

比如深圳教育资源太稀缺，比如深圳有钱人多，而且更重视教育……

基本都对，但最重要的没说出来，「正反馈型投资」。

1

稳赚不赔

教育本身就是一种投资。

这跟投资股票一个道理，主要是为了以后财富增值，求得回报。万一娃儿争气考个名校，光宗耀祖，还可能使得家族连带升级。

在中国刚恢复应试教育的时候，这种效应更明显。

价值投资，择优而从之，教育投资可以改变一个人，甚至一个家庭的未来。

现在人们生娃少了，大部分家庭都是独生子。

这意味着，原来投资是分散的，现在是“满仓单吊”。

投资失败，一脉传承就彻底栽了，所以这笔投资必须all in。

钢琴班、舞蹈班、奥数班、编程班，能上的都上，孩子自打成了胎型，赛道的哨声就吹响了。

好学校出好学生虽然不是必然的，但肯定是大概率事件，只要能提高0.1%的概率，家长们就愿意花这笔钱。

可以说，本质上，学区房是提高教育投资的成功概率的必选项，也是中产阶级拼未来的刚需品。

过去是，未来也是，这种情况是任何外力所无法撼动的。

这么看来，一笔钱两个标的，不单投资了家庭未来，还投资了资产。

孩子提高了成功概率，结果虽未可知，但房子的“买入逻辑”一直没变，未来一定是增值的。

怎么算，都是一笔稳赚不赔的买卖。

2

教育圈层化

深圳的学区房最高32万/平，北京最高25万/平，上海是20万/平，基本属于全市最贵的房子类型。

这套逻辑，放在全国甚至全世界，大小城市，都是通用的。

甚至在经济运行不畅，人口流出的三四线城市，我会劝大家不要投资房产，但可以投资学区房。

它是独立于市场的特殊品种。

有人在这里可能要质疑了，这几年政策不是一直在打压学区房吗？这套价值投资理论是否具有延续性？

的确，这几年相关部门一直在搞“教育均衡”，我把它叫做学区房“供给侧改革”。

否则学区房增长无边界，并且会拉高全市房价天花板，违背“稳房价”战略调控。

但这比黎曼假设都难。

拿北京来说，过去西城区学区房房价高得没谱，于是开始改革，从“就近入学”改为“多校划片”。

也就是说：

之前学校招生，谁住得近谁上，而现在，一套房子对应多个学校，是随机派位的。

人们以为房价会跌，结果有意思的事情来了。

之前就近原则，好学校学区房的房价高，差学院房价低，但多校划片后，差学校的房子也可能上好学校，房价随之而涨。

只要有1%的概率，人们就愿意赌，于是有钱人都跑去西城区买房，房价都涨起来了。

你看，社会人群圈层化，教育也在跟着圈层化。

如果一所学校彻底均衡化了，这个漏斗机制就被打破了，优质家庭还会继续寻找更高级的教育地集群。

这点在日本市场上，表现得淋漓尽致，大家可以去查阅一下。

3

四种状态

相对于学区房，一般家庭有四种状态：

完全买得起、踮起脚尖、压力山大、根本买不起。

前两种不必多说，第三种看尺度。

如果以严重牺牲家庭居住品质为代价，大可不必。

居住质量会影响全家人的心理和健康，孩子压力太大，心态不好很容易崩掉，投资层面上就是风险不可控。

这时候怎么办？

只能送你一句话：

“天下最好的学区房，就是自家的书房”。

这句话不是毒鸡汤，既然拼不过财力，那就只能铁了心拼精力，用时间换空间。

比如多花时间陪孩子做功课，把烟酒钱省出来请个好家教，多奖励孩子成为班级优等生等等。

4

普通人翻盘

过去普通家庭阶级跃迁基本要靠三代完成，现在可能要四代、五代。

这是因为社会圈层化后，普通人可获得的资源越来越少，上升的难度越来越大。

好在国运昌盛，大消费、大医疗、大科技等支撑了下半段的增长。

动荡格局延迟了阶层固化速度，普通人还会创造出更多的可能性，这个时间大概还有10年。

孩子学习不好，并不是不够聪明，80%的问题来自于家庭教育，家庭教育不行，不好听的讲，归根结底就是家长不行。

家庭教育重“行”，而不在“说”。

孩子们不懂大道理，但会用一双小眼睛每天直勾勾盯着爹妈，看爹妈怎么做。

参悟了这一点，起码值半套学区房。

（来源：子木聊房）

沈阳

新闻

房产 ·政策 ·贷款 ·城建 ·交通·民生

【聚焦】把握关键创新方法坚定不移推动项目建设

2月24日，市长王新伟主持召开重点项目工作领导小组会议。他强调，当前，沈阳正处在战略机遇的叠加期、调整转型的攻坚期、风险隐患的挑战期和蓄势跃升的突破期。各地区和相关部门要进一步坚定信心，坚持“项目为王”理念，把握关键、创新方法，落实责任、健全机制，坚定不移推动项目建设，形成落地一批、开工一批、建成一批、达产一批的项目建设新高潮，为推进经济高质量发展、加快建设国家中心城市蓄势赋能。

王新伟指出，项目是扩大内需的重要抓手、做大经济总量的重要支撑、培育发展动能的基础、推动改革创新的载体。各地区和相关部门要坚持以项目论能力、论水平、论作风、论英雄，做好六方面工作。深化项目谋划，围绕园区、产业、城乡高品质建设等重点，发挥比较优势，开展“1+3+4+N”项目谋划和招商引资工作。提高审批效率，全面推进“一网通办”“一次办成”“不见面办”，推行“信用+监管”“拿地即开工”模式。强化用地保障，完善政策体系，探索新型产业用地方式。畅通融资渠道，创新融资模式，建立项目融资保障体系。完善配套设施，项目与配套设施同规划、同部署、同实施。用心用情做好服务，务实开展“一联三帮”，为项目提供全流程、全生命周期的服务。

王新伟要求，抓好项目建设“四个强化”：强化责任落实，各级领导要定期调度项目，及时发现问题、制定对策、推动项目落地；强化本领提升，领导干部要加强学习，不断提升专业水平和狠抓落实的能力；强化推进机制，一个项目、一位领导、一套方案、一抓到底，严格考核投资完成率、招商落地率、问题解决率等关键指标；强化氛围营造，组织开展比谋划看储备、比招引看投资、比开工看进度、比服务看实效活动，提高抓项目、促发展的凝聚力和向心力。

市领导高伟、李松林、王忠昆、郑滨参会，市发改委、商务局等部门及13个区、县(市)汇报工作。 （来源：沈阳日报）

【民生】今年市内九区沈阳计划招录400名社区工作者

到2025年，沈阳市老年人口数量将增至273万，今年将培训1000名养老服务人员，全市计划招录社区工作者400名。昨日，2021年沈阳市民政工作会议召开，会上总结了去年和“十三五”时期的工作，部署了今年和“十四五”时期的任务。

记者梳理了市民比较关注的问题，据了解，今年沈阳市将进一步提高公办养老机构床位利用率，促进养老机构扶持政策向护理型床位倾斜，同时，将在市内9区全面开展政府购买居家养老服务试点工作，并试点婚姻登记“跨省通办”工作。

今年计划招录社区工作者400名

记者在民政工作会议中了解到，今年沈阳市将抓好“两邻”理念的落实，出台《沈阳市关于深入践行“两邻”理念推动社区治理现代化的行动方案》，建立完善践行“两邻”理念的体制机制，丰富拓展共建共治共享的实践，切实把城乡社区打造成为有颜值、有温暖、有尊严、有希望的幸福家园。同时在全市范围内开展社区工作者招录工作，综合考虑区域面积、社区数量、人口数量增长等要素，统筹分配各地区招录名额，计划招录社区工作者400名。根据人口分布和管理资源配置情况，研究重新调整划分社区范围，推动人、财、物等各类资源不断向社区倾斜。

全年培训1000名养老服务人员

预计到2025年，沈阳市老年人口数量将增至273万左右，老年群体高龄化、失能化、慢病化、空巢化特点也将愈加明显，迫切需要从生活照料、健康医疗、精神慰藉、紧急救援等多方面建立有效机制，提升养老服务供给的规模和质量，满足老年群体日益增长的服务需求。

为此，沈阳市将进一步提升养老服务质量水平，完善养老服务综合监管机制，建立健全养老服务机构准入和退出机制。全年培训1000名养老服务人员，办好养老护理员职业技能竞赛。推进沈阳市养老事业服务管理平台与沈阳市监督治理政务信息共享交换平台系统有效对接，促进“沈阳养老”APP、沈阳养老服务网、民政“12349”平台互联互通、协同使用。推动养老服务与旅游、餐饮、家政、教育、地产等行业融合发展，鼓励社会资本参与养老事业发展，引导基层医疗卫生机构与养老服务机构合作开展助医服务。

年底前养老机构护理型床位占比达40%

此外，沈阳还将出台《沈阳市养老服务体系建设“十四五”规划》《沈阳市推进养老服务高质量发展的实施方案》《沈阳市养老机构管理办法》等政策性文件。组织开展养老服务机构服务质量评估和星级评定，支持行业协会、企业制定出台地方标准。统筹推进老年福利政策落实，做好农村留守老年人关爱服务，落实特殊困难家庭老年人探访制度。

在促进养老机构改革发展方面，深化公办养老机构改革，鼓励公办养老机构引入企业或社会组织参与运营管理，确保年底前有集中供养意愿的特困人员集中供养率达到100%、公办养老机构床位利用率达到50%。优化养老机构床位结构，确保年底前养老机构护理型床位占比达到40%，支持养老机构合理延伸服务范围。实施特困人员供养服务设施（敬老院）改造提升工程，确保年底前至少50%的乡镇建有1所具有综合服务功能的农村养老机构。

设立未成年人救助保护热线

据悉，沈阳市今年将着力加强儿童福利服务和未成年人保护，提高儿童福利服务水平，进一步提高集中和散居孤儿基本养育标准。扩大事实无人抚养儿童保障范围，全面落实事实无人抚养儿童保障政策。深入推进“孤儿医疗康复明天计划”和“福彩圆梦·孤儿助学工程”项目。加强儿童福利工作基层队伍建设，逐级开展儿童督导员和儿童主任培训。

与此同时，还强化未成年人保护工作，依托市未成年人救助保护中心，设立未成年人救助保护热线。深入开展农村留守儿童和困境儿童关爱保护“政策宣讲进村（居）”活动，提升以农村留守儿童和困境儿童为重点的未成年人关爱保护水平。

在儿童收养登记工作方面，认真贯彻落实《中华人民共和国民法典》和《收养评估办法（试行）》，依法加强收养评估和收养登记工作。强化对收养历史档案的信息化管理，完成纸质收养档案电子化工作。健全留守妇女关爱服务体系，制定关于加强留守妇女关爱服务的实施方案，完善信息台账。（来源：辽沈晚报）

【民生】年底前 沈阳市婚姻登记将实现“跨省通办”

2月26日，沈阳市民政工作会议召开，沈阳晚报、沈报全媒体记者梳理出2021年一些与百姓息息相关的民生事项：沈阳将试点推进“全市通办”向农村延伸；年底前实现沈阳婚姻登记“跨省通办”；残疾人两项补贴“跨省通办”先行先试；逐步扩大老年人居家适老化改造覆盖范围；创新出台“小金额先行救助，事后说明情况”制度。

据了解，沈阳市将持续提升社区便民服务事项“全市通办”效率，对115项便民事项进一步精简办理要件，简化办理流程，做到能即时办结的事项“即时办”。试点推进“全市通办”向农村延伸，着力夯实农村信息化基础设施。积极对接全市一体化政务服务平台，加快实现“通办”事项“掌上办”。按照《国务院办公厅关于加快推进政务服务“跨省通办”的指导意见》要求，将以婚姻登记为试点任务，努力在年底前实现沈阳市婚姻登记“跨省通办”。

养老服务体系上，沈阳市将进一步提高公办养老机构床位利用率，促进养老机构扶持政策向护理型床位倾斜，实现护理型床位占比35%。健全政府购买居家养老服务制度，逐步扩大老年人居家适老化改造覆盖范围。支持涉农区县(市)建设失能照护服务机构，确保至少50%的乡镇拥有1所具有综合服务功能的农村养老机构。

在社会救助保障方面，创新出台“小金额先行救助，事后说明情况”制度，实现乡镇(街道)建立临时救助备用金全覆盖。同时，要强化残疾人两项补贴发放数据比对机制，全面实现“应补尽补”，做好残疾人两项补贴“跨省通办”先行先试准备工作。（来源：沈阳晚报）

国内

新闻

宏观·房企·市场·趋势·金融·产经

【政策】东莞深夜发新楼市调控政策 再次调整限购年限

2月27日凌晨，东莞市住房和城乡建设局官网发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知(东建〔2021〕6号)》，再出楼市重磅新政。文中提出：非本市户籍居民家庭在本市购买第二套商品住房(新建商品住房或二手商品住房)，须在购房之日前四年内在本市逐月连续缴纳社保满三年。新入户居民家庭购买第一套新建商品住房的，须在本市落户满半年、且在购房前两年内逐月连续缴纳社保满半年。

以下为原文：

关于进一步加强房地产市场调控的通知（东建〔2021〕6号）

各有关单位：

为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，坚决抑制投机炒房，遏制房价过快上涨，促进我市房地产市场平稳健康发展，经市人民政府同意，现就有关事项通知如下：

一、调整商品住房限购年限

自本通知施行之日起，非本市户籍居民家庭在本市购买第二套商品住房（新建商品住房或二手商品住房），须在购房之日前四年内在本市逐月连续缴纳社保满三年。

夫妻离异的，任何一方自离异之日起两年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

新入户居民家庭购买第一套新建商品住房的，须在本市落户满半年、且在购房前两年内逐月连续缴纳社保满半年。

企业须经市场监督管理机关核准登记注册满两年后方可购买商品住房。

二、进一步加强房地产金融管理

调整差别化住房信贷政策。经广东省市场利率定价自律机制研究通过，对我市差别化住房信贷政策作以下要求：

（一）居民家庭名下在本市无住房且无住房贷款记录（含商业性住房贷款和公积金住房贷款，下同）的，购买普通住房首付款比例不低于30%，购买非普通住房首付款比例不低于40%。

（二）居民家庭名下在本市无住房但有已结清的住房贷款记录，或在本市拥有1套住房且住房贷款已结清的，购买普通住房首付款比例不低于40%，购买非普通住房首付款比例不低于60%。

（三）居民家庭拥有1套住房且住房贷款未结清的，购买普通住房首付款比例不低于50%，购买非普通住房首付款比例不低于60%。

（四）对拥有2套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。进一步规范房地产金融秩序。严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。督导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

三、加强新建商品住房价格指导与监管

积极应对我市房地产市场发展的新情况，坚决遏制房价过快上涨势头。根据住宅项目体量规模、价格水平以及对区域房价的影响，切实加强分类指导。对新建商品住房项目申报价格高于近期属地镇街（园区）同类在售项目申报价格或本项目前期申报价格的，暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案，待出台具体申报细则后按其执行。

四、强化房地联动调控机制

围绕稳地价稳房价稳预期的调控目标，进一步完善土地市场管理。加大住宅用地供应，今年供应住宅用地不少于300公顷，进一步缓解商品住房供需矛盾。优化住房供应结构，加大中小套型普通住房供应比例，增加住房供应数量，促进供需关系平衡。加大人才安居保障力度，今年筹集人才安居房不少于5000套。严格落实住宅用地项目配建安居房要求，落实做好移交政府的配建安居房的配租配售工作，加快实施限价住房的建设和分配试点方案，尽快让符合条件的人才和特定保障对象群体享受政策红利。

五、完善房地产市场监测及信息公开工作

建立健全房地产市场运行数据的统计与共建共享机制，加强与社会第三方机构的合作，加强房地产市场监测分析，准确把握市场变化趋势、区域分化情况，及时研究制定有效应对措施，化解市场潜在风险，抑制不合理需求过度释放。

进一步完善二手住房网签交易价格发布机制。一季度发布首批典型镇街部分成交活跃二手楼盘的网签交易信息，并视情况尽快扩大统计镇街范围、增加发布楼盘数量。进一步提高二手房价透明度，引导市场理性交易。

六、持续规范房地产市场秩序

加强对房地产开发企业、销售代理企业、房地产经纪机构的监管。持续开展房地产市场秩序整顿工作，加大联合整治执法力度，强化执法合力。严肃查处捂盘惜售、收“茶水费”、未明码标价、虚假广告、发布虚假房源、捏造和散布不实言论、变相规避调控政策等违法违规行为，对涉事企业及人员依法依规采取约谈、预售资金降级监管、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施，并加大曝光力度，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。

本通知自印发之日起施行，此前相关政策措施与本通知不一致的，以本通知为准。

东莞市住房和城乡建设局东莞市自然资源局

东莞市不动产登记中心东莞市市场监督管理局

中国人民银行东莞市中心支行中国银行保险监督管理委员会

东莞监管分局

2021年2月27日

我市出台“莞六条”加强房地产市场调控（政策解读）

为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，坚决抑制投机炒房，遏制房价过快上涨，促进我市房地产市场平稳健康发展，经市人民政府同意，市住房城乡建设局、市自然资源局等6部门联合印发《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，自2021年2月27日起实施。

本次出台的调控措施主要包括六个方面：

（一）调整商品住房限购年限。一是对非户籍居民家庭购买第二套商品住房的连续缴纳社保年限要求由两年延长到三年；二是对离婚购房、新入户购房、企业购房等情形分别明确了要求。旨在抑制投资投机型购房行为，堵塞炒房漏洞。

（二）进一步加强房地产金融管理。一是调整差别化住房信贷政策，对居民家庭首次购买非普通住房、拥有1套住房或有住房贷款记录的购买普通住房，首付款比例分别提高了10%；二是强调进一步规范房地产金融秩序，明确严格执行差别化住房信贷政策，实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。旨在合理降低金融杠杆，防范房地产贷款过度集中。

（三）加强新建商品住房价格指导与监管。明确坚决遏制房价过快上涨势头，切实加强分类指导。对新建商品住房项目申报价格高于近期属地镇街（园区）同类在售项目申报价格或本项目前期申报价格的，暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案。旨在抑制不合理涨价预期，引导开发企业理性拿地。

（四）强化房地联动调控机制。明确围绕稳地价稳房价稳预期的调控目标，进一步完善土地市场管理。通过加大住宅用地供应、优化住房供应结构等措施，促进供需关系平衡。通过加大人才安居房筹集力度、加快推进配建安居房配租配售及限价住房落地实施等措施，加大人才安居保障力度。旨在从土地供应源头稳定房价预期，进一步加强住房保障体系建设。

（五）完善房地产市场监测及信息公开工作。明确建立健全房地产市场运行数据的统计与共建共享机制，加强房地产市场监测分析；进一步完善二手住房网签交易价格发布机制，一季度发布首批典型镇街部分成交活跃二手楼盘的网签交易信息，并尽快扩大统计镇街范围、增加发布楼盘数量。旨在科学分析市场趋势变化，进一步提高房价透明度。

（六）持续规范房地产市场秩序。明确加强对房地产开发企业、销售代理企业、房地产经纪机构的监管，持续开展房地产市场秩序整顿工作，加大联合整治执法力度，强化执法合力，严肃查处房地产行业违法违规行为。旨在加强房地产惩违治乱力度，净化行业市场环境。

综上，本次出台的“莞六条”在去年7月25日施行的“莞九条”基础上，保持调控政策连续性稳定性，通过综合施策，加强房地产市场供需双向调节，促进供需平衡，遏制投机炒房，支持合理自住需求。相关细则将尽快出台，确保新政平稳运行。

市委、市政府高度重视近期我市房地产市场出现的波动，坚决落实城市主体责任，要求各级各部门必须有清醒的认识，采取科学、精准、有效的措施稳地价稳房价稳预期，不断完善长效管理调控机制。下来相关部门将继续坚持“房住不炒”定位，落实做好“一城一策”工作，加强房地产市场监测研判，及时采取有针对性的政策措施，促进房地市场平稳健康发展。（来源：东莞市住建局）

【聚焦】香港1月份新批出的按揭贷款额按月减少1.7%

2月26日，香港金融管理局公布2021年1月份的住宅按揭统计调查结果。2021年1月份新申请贷款个案较2020年12月份按月增加15.1%，至13,112宗。

2021年1月份新批出的按揭贷款额较2020年12月份减少1.7%，至378亿港元。当中，涉及一手市场交易所批出的贷款减少22.5%，至50亿港元；涉及二手市场交易所批出的贷款增加1.5%，至271亿港元。至于涉及转按交易所批出的贷款，则增加6.8%，至58亿港元。

2021年1月份新取用按揭贷款额较2020年12月份减少5.9%，至249亿港元。

以香港银行同业拆息作为定价参考的新批按揭贷款所占比例，由2020年12月份的95.2%上升至2021年1月份的95.5%。以最优惠贷款利率作为定价的新批按揭贷款所占比例，由2020年12月份的2.6%下降至2021年1月份的2.2%。

2021年1月底未偿还按揭贷款总额按月增加0.6%，至15,909亿港元。按揭贷款拖欠比率维持于0.04%，经重组贷款比率维持于接近0%。 （来源：观点地产网）

|李佳蔚

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