2021新房有压力？二手有机会？预判2021，听听他怎么说！

沈阳，什么样的房子最炙手可热？相信大多数人会回答学区房。当下，教育配套已经成为沈阳购房者置业时最关注的要素。近年来随着“学区房”愈发紧俏，沈阳名校扎堆建分校和合作校现象逐渐兴起。未范冰冰佟大为青苹果

2021新房有压力？二手有机会？预判2021，听听他怎么说！范冰冰佟大为青苹果

访谈回顾

• 杜宏鹏：先抑后扬 2021将是新常态下的新起点

• 李奉来：二手房竞争力增强 成交占比不断攀升

• 孙洪增：虽有波折 沈阳楼市处于健康发展轨道

• 王焦：二手房价微降 学区房坚挺 价格不降反升

• 程佳宁：2021市场疲态将逐渐减弱，发展可期

• 孙航：在低迷中寻求新生 沈阳或再打响品质战

• 姜帆：沈阳房价谨慎看涨 皇姑心再现标杆之作

• 高续：沈全面进入改善时代 高端产品迎来契机

• 孙国和：需求决定市场 2021年沈阳楼市可期

• 宛南：后疫情时代下，置业需求、理念在变

• 王国庆：理性常与良性相伴 有需求，时刻都是时机

• 李丽：回温、趋稳、可期 2021是产品升级的一年

• 齐锡晶：短期不会有松绑措施 2021二三季度向好

• 耿浩：改善市场细化 选房子更是选生活

2020年12月起，栋察楼市年终策划《向阳》重磅上线，受到业内外的广泛关注。在走过了【安家季】、【归心季】之后，终于来到了总揽2020、预判2021的重磅篇幅——【拾局篇】，在这一篇章里，我们对业内多个领域的专家们进行了访问，并将行业翘楚们的观点同大家分享。今天，栋察楼市2020年终策划《向阳》系列访问的是栋察楼市自媒体创始人、辽宁省房协经纪委员会专家李栋先生，他为大家带来自己的独家观点与切身感受。

2020沈阳楼市关键词——黑天鹅与寒战

“我觉得整体来看，可能2020上下半年是一个分水岭，上半年用一个关键词来描述就是黑天鹅，下半年来讲的话我们统一叫寒战，这是我最大的一个感受。”

关于黑天鹅

对于2020年沈阳楼市关键词的描述，李栋主编分别用了“黑天鹅”与“寒战”来形容，为什么如此评价呢？在他看来，2020年上半年是以疫情这个黑天鹅为重要标签来展开的，虽然受到疫情影响各行各业都稍微有所停滞，但对于沈阳房地产市场来说，在黑天鹅事件中并没有表现出特殊的影响。

“因为房地产市场是有后置性的，新的一年形成的购买力和资金，往往都是前一年的积累。因此，2020年上半年来讲，总体条件是2019年整个市场的延续，所以上半年的整体销量下滑的不是很多，我记得是在5.6%左右，相对来说是受疫情影响比较小的。”但也正是由于这种后置性，上半年的黑天鹅势必会在后续的发展中产生持续的影响。

关于寒战

李栋主编表示：2020年下半年栋察的主题策划就叫做寒战，因为当时他们就曾讨论过，疫情的影响可能会远超想象，对经济形势的影响话也渗透到各行各业，这些除了直接影响人们经济上的收入，还会造成购买力和购买欲望的削弱，“ 因此我们判断，2020年下半年会进入到市场本身的正常的一个调整期。”再加上9月份出台沈八条，这就变成一个双重叠加，也导致了2020年整体销量下降26.3%。

其实从2014年以来沈阳一直是冲的比较猛的，房价在不断上行，销量也属于量价齐升，所以政策的出台是国家也在降低房地产的热度，坚持房住不炒的体现。 “但是从影响上来看，我觉得沈阳的这种活力和这几年大家对沈阳的信心还是有的，因此我能看到新政对刚需的影响相对不是很大，像沈北这种刚需代表性板块的销量也是全年的冠军，所以其实沈阳整体下滑的这部分影响最大的是改善性市场，当然也包括投资。”

2021沈阳楼市走势——压力与机会

“因为2020年属于一个短期的处理，所以2021年来讲的话，我觉得是有持平或者微升的趋势，新房市场要面临着很大的压力，二手房的市场反而可能会有一些机会。”

关于新房的压力

原因是什么呢？尽管经济与消费的复苏让人们的收入得以缓解，但是从购买力和购买欲望来看，恢复是需要时间的，也是有周期性的，同时也会受到新政下首付提升的制约。另外就是土地价格的不断攀升，导致房价也在节节攀升， “对新房市场来讲，既要保证现在的成本，还要满足对应的大家所能接受的市场购买力，因此对开发商的要求是比较高的，所以我认为新房可能是出现持平或者是小幅的上涨的情况。”

关于二手的机会

在购买力受制约的情况下，如果非得要买，那二手房可能会好一些。因为现在房地产市场发展到一定程度之后，新房与二手房是有连带关系的，沈阳前几年陆续卖了不少房子，二手房的市场里边可能有一些比较不错的次新，会更容易被选择，更有活跃性。

另外在房价方面，可能说整体还是往上行的，“因为在成本和土地上行的推动下，房价的上行还是会有动力的，当然这里也包括国家政策的压制。但是从另一个层面来讲，房价如果低一点，其实对百姓是好事，‍‍购房压力会小一些，房价涨得快，百姓的收入永远比不上房价的话，那老百姓的焦虑感会更强。”

彩蛋1：2021年您认为是否会有相对松动的房产调控政策出台呢？

“我觉得政策松动可能会很难，其实基于我的判断，沈阳的政策不会有太大的变化。”

一个是国家层面来讲，比较大的变动很难出现，因为政策是比较敏感的，放松还是勒紧严格来讲是一个整个国家的信号，沈阳自己是定不了的。另外就是沈八条政策刚出台不久，从执行到现在也就才几个月的时间，除非沈阳有大的波动，否则短时间被废止或是政策反复的话也是不太可能的。

彩蛋2：您认为2021年的市场将在什么时候回暖？

“目前来看在3月份之前，总体市场会是比较差的，如果来预测何时会回暖，我认为应该是在3月末4月初左右，当然，重点还要看3月份十四五第一年两会的一个总体定调。”

李栋主编认为，3月份之前，基本上大家都会减少出行，因此势必也会影响购买。 “其实本身东北淡季的原因之一就是天气寒冷，大家不愿意出门所导致的这种市场变化。当然3月份两会召开之后，要看国家的整体调子怎么定，因为之前我们也谈到了，市场政策是否会有变化，一定要看国家今年对房地产市场的一个整体态度。”另外就是疫情得到进一步的有效控制，并且在政策不继续收紧的条件下，市场有可能在4月份开始抬头。

另据李栋主编的了解，他认为开发商对今年的市场会相对艰难是有预判的，并已经做好了充足的准备，可以看到，在正常的传统淡季，各家的营销并没有停，还在做诸如品牌的亮相、直播等动作，这恰好也是考验开发商的一个时期，许多开发商在这个阶段会选择做好自己的基础。

彩蛋3：2021年您有没有哪些城市利好方面的预期？

“我个人更期待看到两方面成绩的展现，第一是招商引资具体落实的一个程度，第二是国中何时能够给到。”

因为这几年沈阳的招商引资非常活跃，‍‍前期这第一步走的非常不错，因此今年要看的就是它落实的程度，包括后期这些投资企业的动作以及沈阳的配合。‍另外就是国家政策的支持，‍以及国中什么时候能落定，‍‍因为整个北方来讲大部分城市定位的都是工业，这些东西是需要国家政策支持的，尤其今年又是十四五规划的第一年，因此，重落实非常重要，当然国中也很关键。

2021沈阳热点板块——道义与新南站

“我觉得今年沈北的热度还会延续，不出意外的话2021年的‍‍这个区域和板块销冠还是‍沈北道义，另外新南站板块也比较值得，另外我觉得沈阳在2021年里仍将会是多板块开花的一个局面。‍”

关于道义

看好沈北是因为2021年它还会迎来万达开业、吾悦广场开业等几个区域大事件，还有学校陆续建成等等利好的落地。‍另外作为刚需的代表性的板块来说，它符合价格上的可接受度，虽然一直在涨但价格相对便宜，基础的生活配套和需求也都可以满足，所以沈北与道义肯定还是今年最热点的区域与板块。‍

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关于新南站

‍板块来讲的话，还有一个可以关注的就是新南站板块，‍‍因为目前来讲，其实新市府可售的房源是不够的，所以新南站主要是承接新市府的外溢，另外就是长白的外溢，‍‍相比曹仲的价格与成熟需要的时间，‍这部分人可能会选择向南去‍‍迁移，而且目前板块内品牌的聚集性会好一些，供应量也有，因此比较有看头。

当然，还有大东华润置地和中海打造的改善项目，以及经开远大等多宗土地的出让，让李栋主编认为在2021年里沈阳依旧会多面开花。 “去年‍‍开发拿地的动作也可以说整个市场的一个风向标，从一个层面可以证明‍开发商对沈阳的重视程度，以及对沈阳城市面的看好，包括我本人也是，年终主题选定了向阳，也是对沈阳充满了信心与期许。”

2021沈阳购房建议——量力而行与房住不炒

“对刚需购房者来说，我建议不要对新房‍‍有特殊的痴迷，改善购房者我觉得要量力而行，别给自己生活带来太多压力；另外投资来讲的话，我觉得正常投资是没问题的，我相信‍房地产投资从长线来看，还能跑赢很多其他理财性的东西，‍也比较稳定。”

关于刚需

整体来看，沈阳的城市面还是非常不错的，对于刚需购房者来说，完全可以根据自己的需求来做选择，另外如果压力比较大的话，‍李栋主编建议不要对新房‍‍特别‍‍痴迷，只要适合自己的话，二手房里边也可以做一些选择。

关于改善

对改善购房者的建议，李栋主编认为是量力而行，购房者对自己收入要有清晰的预判，经济完全复苏需要时间，因此最好不要盲目改善而给自己的生活带来很多压力。‍另外今年的市场改善类产品也会非常多，改善者有充分时间和空间来根据自己的需求精挑细选。

关于投资

从投资来讲，正常投资是没问题的，因为相对来说，房地产投资从长线来看还是能跑赢很多其他理财性的东西，‍也比较稳定。 “但是对于那些投机性投资客‍或者炒房客来说，我觉得‍‍是不建议的。因为现在‍国家大的政策已经贯彻这么长时间了，‍‍可不只是说说而已，我觉得‍对于投机者来讲应该退场了。”

彩蛋4：2021年，栋察楼市是否会有哪些值得业内外期待的新动作吗？

“‍此前来讲，我们是站在一个观察者的角度，为大家奉献一些行业里的信息，2020年我们开始通过固定性的直播等方式来关注购房者的实际需求；在2021，我们还会用实际行动为大家展示更丰富的内容和形式‍，真正做到让大家知其然更知其所以然。”

关于2021年的动作，首先是固定的直播栋察会继续坚持，用这种直接的沟通方式为大家解决一些实际问题，关注购房者的实际需求。另外会更关注二手房市场，因为新房到一定价格之后，大家未见得只关注新房，所以栋察力求做好更综合性的信息服务。2021年的线下活动方面，栋察在形式和内容上也会更加丰富，会更多地走近大家，‍‍制造更好的机会与购房者面对面‍‍沟通。

“我觉得从倾向性来讲的话，就是我们要努力地更接地气，因为每个人的需求是不一样的，所以让大家懂，知其然更知其所以然，将是我们贯穿的一个宗旨，从一个观察者转换为一个发声者，做更懂你的一个平台。当然，2021年还会有一些像2020年终策划里一样的惊喜动作，暂时不方便过多透露，希望大家更多地看我们的实际行动！”

|李佳蔚

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