百万级，双总校，一环核心还能选到这样的“纯住宅”吗？
2021年第1周沈阳商品住宅备案总面积23.6万m²，环比上升约64.9%；备案总套数达2122套，环比上升约60.3%。 2021年 第 1周 ， 于洪区夺得沈阳商品住宅区域销售面积冠军。 2021年第1周， 道义夺得dsp原理及应用
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近年来，随着长白等热门“学区板块”崛起，学区房的话题再次被人们频繁提及，尤其是随着主城内部分双学区二手房源均价破三，很多人都在感叹，百万级选购双总校学区房基本已经不可能了。
土地供应渐少一环内双总校新房“告急”
上半年，沈阳土地市场一片火热，但二环内土地资源却极为稀缺。综合来看，上半年一环内只有九中地块、120中学北等寥寥几宗地块亮相，且地块体量较小，出让条件十分苛刻。
尽管如此，几宗地块的亮相还是吸引了多家房企争夺，其中九中地块综合楼面价甚至几乎突破2万，可见核心城区土地资源的价值和人们回归主城的迫切意愿。
事实上，核心板块内近名校的土地资源一直十分抢手，120中学北地块不仅体量相对较小，而且还有配建要求，出让条件更为苛刻，但土拍现场仍吸引了多家房企参与竞买，最终方林以总价约2.74亿元竞得该地块，触顶最高限价10000元/建筑平方米，且需建设5400平方米产权无偿移交政府租赁住房。
核心板块的新增供应正在逐年递减，尤其是拥有学区优势的纯新盘供应，更是十分稀少。以传统教育大区皇姑区为例，2020年，一环内在售产品就不足10个，可以享受双总校学区资源的在售项目就更少了。不难看出，随着主城土地价值不断提升，新房资源不断减少，越早回归主城，就能够越早占领核心资源。
资源的极度稀缺，不仅促使土地价格不断攀升，而且也促使板块新房、二手房价格不断攀升，部分双总校二手学区房销售单价已经破三，这让人们不得不感叹，百万级选购双总校学区房几乎已不可能。
百万级，双总校，能“住”吗？
商品住宅新增供应持续下滑，想要选择一环内双总校，多数情况下，只能选择二手房或是公寓产品，这在大部分热门板块内已经成了“新常态”。
需要注意的是，由于沈阳各大名校建校早，成名时间长，周边居住区形成的也比较早，因此多数双总校二手学区房多是“老破小”，虽然总价相对会低一些，但是居住舒适度大幅下降，甚至有很多家长选购“老破小”入学后，还要在周边再选购或租赁高品质房源以实际居住。
对于有学区需求的家长而言，可选空间正在不断缩小，尤其是选择七中、虹桥等醇正总校的双学区房源，更是十分困难。
综合来看，沈阳最为知名的双总校学区，分别是沈河区七中+文化路小学和皇姑区的珠江五校+虹桥中学，其中，七中学区范围内，纯住宅项目只有寥寥几个，且均价均已突破30000元/平方米，而珠五学区范围内则只有融创方林徽府等寥寥几个新盘在售。
^融创方林徽府效果图
据了解，目前融创方林徽府有58-138㎡住宅、公寓产品在售，其中住宅产品均价在20000元/平方米左右，公寓均价在17000元/平方米左右，如果选择最小面积，首付约40万左右起，即可置业。
与此同时，该项目位于皇姑区昆山路与沿河街交汇处，从历年学区划片情况来看，该区域通常可入读珠江五校、虹桥中学，地段上正是一环核心成熟区域。
从品牌角度来看，项目是皇姑一环内成熟生活板块，周边几乎没有新盘在售，融创这类品牌房企更是凤毛麟角。
据悉，融创目前已经布局全国120座城市，建设超过600个高端项目，在沈阳，更是先后打造了多个新品，而融创方林徽府项目采用精装修标准交付，规划打造 改善型精装智能化园区，可以说是板块内改善型购房者的首选项目之一。
综合来看，融创方林徽府可以说是地处“双学区”范围内， 唯一均价在“2字头”徘徊的品质项目。项目采用精装交付，内部装修选材精益求精，交付标准包括高端瓷砖铺设、实木复合地板、断桥铝窗户等，符合项目定位与气质。
如果结合各区2020年下半年土地供应情况来看，一环内核心区域的土地供应将进一步削减，这也意味着未来新房供应量也将持续下降，在学区需求不断提升的大背景下，即使单纯从供需角度来看，也可以预见目前的在售项目属于“不可再生”资源，未来将不再是“选哪里”，而是“选不到”了 。
也正因如此，随着一环内新品陆续售罄，融创方林徽府等一环成熟板块内的高品质住宅产品价值势必进一步显现，后续保值增值能力不容小觑。
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