同在一条路，地价差500！皇姑&于洪，谁是北部沈阳“定价神针”？

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6月18日，沈阳再有5宗地块亮相土拍市场，其中，地处北于洪的怒江北街西地块以3690元/建筑平方米的价格成交，而早在2019年，同样地处青城山路沿线的青城山路北-3地块却拍出了4200元/建筑平方米的价格，同处青城山路沿线，为何地价如此不同？

有业内人士分析认为，虽然怒江北街西地块和青城山路北-3两宗地块均位于青城山路沿线，但青城山路北-3地块隶属皇姑区，两宗地块区属不同，享受到的“区位红利”也不尽相同，这也让两宗地块体现出了不同的土地价值。

同在“青城山”，为何“身价”不一样？

资料显示，6月18日顺利成交的怒江北街西地块位于青城山路南侧，属于北于洪的“北部板块”，与北皇姑东西相邻。

从交易条件来看，地块占地面积91358.89平方米，容积率不大于等于2.0，大于1.0，商业比例大于等于5%，住宅70年，商业40年，地块不仅周边有公园等配套，而且周边还有北皇姑成熟生活圈“加持”，不看区属，该地块是上半年北部沈阳出让的土地中，配套优势相对明显的宗地之一。

从交易结果来看，地块被金祥置业以底价3690元/建筑平方米的价格竞得，总价约6.74亿元。成交价一出，就让很多业内震惊不已，毕竟2019年1月，同处青城山路沿线的青城山路北-3地块的楼面价已经“破四”了。

资料显示，2019年1月，青城山路北-3地块出让，当时，该地块吸引了多家房企到场竞买，且竞买现场角逐异常激烈。事实上，不仅该地块十分抢手，过去两年间，北皇姑先后出让的水厂西地块、北四台子村二期-1地块均十分抢手。这两宗地块中，水厂西地块被华润置地以约3.804亿的总价竞得，成交单价达4900元/建筑平方米，溢价率近30.67%。

当时就曾有业内预测，北皇姑下一宗地块有望“破五”。事实上，2020年2月出让的北四台子村二期-1地块不仅“破五”，而且需配建16400平地块内人才住房，综合楼面价几乎“破六”，再创北皇姑土地价值新高。

综合来看，北皇姑节节攀升的土地价值与北于洪起拍价成交的现状形成了“冰火两重天”的现象，而之所以出现这种“一路二价”的状态，不仅与购房者对于板块的价值认知有着很大关系，而且与板块内品质房企的不断建设升级也有着很大关系。

皇姑&于洪再现“一路二价”

皇姑和于洪这对相邻的兄弟，这种“一路二价”的情况并不是首次出现。此前三台子也曾出现过这种有趣的现象，彼时就曾有业内分析认为，一方面是因为购房者普遍对皇姑的地域情节相对浓厚，相对更愿意选择皇姑区区域内的项目，另一方面也是因为板块内的品牌房企相对较多，宜居环境相对更为成熟。

从“配套”上来看，虽然北于洪和北皇姑可以“共享”方溪公园等生态和交通资源，但由皇姑区牵头建设的体育运动公园显然距离翡翠城、熙府等项目更近。此外，在公共交通上，虽然公交线路在一定程度上有所重合，但在地铁方面，显然是北皇姑板块内新凯旋等项目距离二号线距离更近。

更重要的是，在学区资源方面，目前北皇姑不仅有珠江五校等已经开学的中小学资源，而且为了进一步实现优质教育资源的均衡，北皇姑进一步引入了优质教育资源，现在区域内正在施工建设全新配建小学，作为目前在售的新凯旋等项目的教育配套，虽然有关学校具体建设进展暂时并未披露，但以皇姑一贯的优质教育实力来看，满足区域内越来越高的入住率和日益迫切的教育资源需求“不在话下”。

中学方面，北皇姑板块内不仅万科金域华府等已经入住的项目可以入读周边学校，而且新凯旋等新建项目的小业主同样有入读虹桥中学的资格。

优质的教育资源、完善的生活配套，可以说都是北皇姑不断增值的原因之一，而真正促使板块价值高涨的原因，还是品牌房企对北皇姑不遗余力的建设。过去几年间，北皇姑已经陆续集齐了华润置地等五大品牌房企，1-5月商品住宅销售金额品牌排行榜单上，top10房企有一半均曾在北皇姑建设项目，且从二手房销售状态来看，这些项目的保值增值能力均十分强劲。

可以说，品牌房企的不断入驻、深耕，进行产品升级不仅让北皇姑的热度居高不下，也是购房者对板块价值预期持续走高的原因之一，据了解，板块内2020年亮相的纯新盘之一，由华润置地开发建设的新凯旋项目在首次开盘时就广受关注，首推产品迅速清空，这这也是项目在首开不到30天就迅速加推的原因之一。

从目前北皇姑的状态来看，区域内只有华润置地旗下新凯旋项目还有改善型产品在售，而板块需求却在持续增加，供不应求的状态几乎成为“新常态”。也正因如此，新凯旋项目将于6月加推其4号楼89平产品，以进一步满足购房者需求。需要注意的是，这次加推产品合计仅百余套房源，而据介绍，目前认筹数量已经远超供应量，项目“加推即售罄”几乎已成定局。而新凯旋一旦售罄，北皇姑高品质改善产品将再次进入“真空”状态。

综合来看，这次北部区域17、18日两天“五连拍”，让人们再次将目光集中在了北部区域，其中，华润置地开发建设的新凯旋等项目自然就成了焦点中的焦点。未来，随着新凯旋新一轮的加推，北皇姑势必成为北部板块集群中的价值标杆，逐步成为北部板块集群的“定价者”。

法理学 日前，全国100城住宅租金排行榜重磅出炉，从环比方面来看，数据统计的100个城市中有71个城市住宅租金环比上月下降；在同比方面，2020年10月100个城市中有44个城市的住宅租金同比去年同期下降，5

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