沈阳新房销量创“五年最低”，2021真的要“触顶横盘”了？

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沈阳新房销量创“五年最低”，2021真的要“触顶横盘”了？许育仁

2020年本应是沈阳房地产行业全面发力的一年，结果受各种因素影响，最终，沈阳商品住宅市场销售面积定格在了1186.02万方上，创造沈阳2016年以来沈阳商品住宅销售面积新低。

11万套，这个数据，可还好？

瑞达思最新数据显示，2020年，沈阳商品住宅成交1186.02万平，成交11.1万套。同比2019年，成交面积下降26.3%，成交套数下降28.2%，成交金额下降16.1%。

这个数据意味着什么？

单纯来看，这说明虽然成交面积、套数、金额都有所下降，但成交金额降幅最低，这也意味着，沈阳虽然房子卖的少了，但是房价依旧在涨。

但如果联合过去几年的数据，我们就会发现，2020年的成交面积，仅略高于2014、2015年，是2016年以来的最低成绩。

回顾过去7年沈阳商品住宅市场的销售数据，2014年成交面积最低，当年成交面积约1038万方，次年（2015年）有所回暖，成交面积1162.8万方，与2020年“不相上下”，2016年至今，这是“最差成绩单”了。

这样来看，2020年的沈阳，虽然全年都洋溢着“创新高”、“再突破”，但“五年新低”这个数据，真的谈不上“漂亮”。

但如果从房价来看，2014年至今，七年间，沈阳房价终于“历史性”的实现了“均价翻倍”。2014年，沈阳商品住宅成交价还在“六字头”徘徊，2019年，沈阳商品住宅成交均价终于破万，到了2020年，终于实现了“翻倍”，与成交量形成了鲜明的对比。

量跌价涨 ，沈阳到底“啥行情”？

沈阳商品住宅数据呈现典型的“量跌价涨”状态，这也意味着沈阳，可能真的要进入到下一个“抛物线”阶段了。

成交面积方面，2020年沈阳商品住宅销量骤降，实际上是受多方因素影响的。一方面，二手房限售、限购、商业贷款等政策，均对市场成交产生了直接影响。实际上，除了直观影响之外，这一系列的紧缩政策和市场大环境也严重影响了购房者的置业信心，多重因素的共同作用下，导致市场“被迫”进入了成交低迷阶段。

房价方面，沈阳2020年房价虽然综合看涨，但实际上，“普涨”的阶段已经过去，浑南市场“冷热不均”的现象进一步深化，即使在top10板块中，涨幅不均的现象也已经十分明显了。

综合房价与销量，不难看出，沈阳集中补涨的脚步正在逐步离我们远去，价格持续上扬，购买力“难以为继”的现象日趋明显，即使没有外力因素影响，沈阳这波涨价的势头，也已经初现疲态了。

事实上，如果综合土地价格就能看出，沈阳多个板块土地价格与早期房价持平已经成为常态，地价“倒逼”房价上扬的现象已经初现端倪。2020年为了抑制这种现象发生，沈阳土地“限价”政策进一步紧缩，但早期被“疯抢”的土地成本仍然较高，这一波土地将持续影响2021年房价。

综合来看，短期内，沈阳市场量跌价涨的现象还会持续，只是“越新越贵”的现象会越来越明显，至于这种“贵”和“涨价”能够为投资者带来多少收益，还有待市场考量。

冷热不均，豪宅“后劲”更大

综合来看，沈阳九区榜单中，销冠易主，沈北重回“老大”位置，可见在市场整体趋涨的情况下，刚需被进一步挤压，沈北低总价房源被集中消化，成就了2020年的“刚需之王”。

此外，需要注意的是，与2019年相比，板块排行变化较大，会展、满融等板块异军突起，跃居板块排行top10，部分传统热销板块这次反而榜上无名。出现这种现象，一方面是因为受板块土地储备、新增供应等客观因素影响，另一方面，也是因为购房者置业心态出现变化。

而从九区套均总价的涨幅来看，纯高端豪宅的增值能力最强，刚需产品虽然也在跟涨，但实际增值能力最弱。这一点，从沈河、沈北“双沈”套均总价差距被进一步拉大就可见一斑。

从数据来看，2020年，沈河区套均成交总价突破277万/套，与2019年178.9万/套相比，套均总价涨幅约达54.8%，远超其他区域。

从板块来看，入榜的全运板块套均总价约达230万/套，与2019年相比，涨幅约达22.5%是板块排行中涨幅最高的板块之一。

不难看出，沈河作为老牌豪宅区域，虽然涨幅强劲，但受限于供应不足，未能在板块排行中有所斩获，而兼具豪宅圈层潜质与新增供应的新市府板块则成了2020年新房“量价齐红”的“大赢家”。

综合来看，2020年沈阳豪宅板块“后劲儿”最足，刚需板块虽然销量喜人，但实际增值能力有所不足，可以说市场“两极分化”的现象日趋明显，未来，这种差距将随着城市发展而进一步扩大。

2021“真豪宅”才能“真火爆”

综合沈阳其他商品住宅销售数据与土地市场数据来看，2021年，仅一季度可能就会有大量纯新盘开盘或是开放售楼处。而从目前笔者得到的规划来看，多数楼盘虽然均打出了“豪宅”的理念，但实际产品力并没有实现突破。

未来，沈阳极有可能从过去的“刚需扎堆”变为“改善扎堆”，而在高总价的影响下，如果不能求新求变，打出差异化，2021年，房企可能会面临一场“近身肉搏”。也正因如此，预计一季度沈阳新房价格、销量可能均难以重现2020年“金三银四”的辉煌，甚至可能出现小幅波动，部分特价房等优惠极有可能“重出江湖”。

而在这样的市场环境下，对于刚需购房者而言，可谓是出手的“绝佳时机”，虽然此时的特价房源难以出现“楼王”等理想房源，但对于自住型购房者而言，适合自己就是最好的选择了。

但是对于投资者而言，当前沈阳的市场环境，即使一季度实现量价企稳，但短期内价格持续飙升的可能性也不大。在城市多数房源套均总价过百万的当下，出手还需谨慎计算回报率。

文|晓思

|雨薇

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