“买房、房价、国中” 2021年沈阳三大猜想！

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“买房、房价、国中” 2021年沈阳三大猜想！错爱第一部

2020年12月30日，沈阳土地市场的“收官之战”结束，8宗土地成功出让，是2020年土地成交数量最多的一天，成交金额达60亿元。

据栋察楼市统计，2020年，沈阳土地拍卖市场成交居住用地56宗（2019年40宗），成交总面积445.46万平方米，成交总金额440.55亿元，预计形成建筑面积847.86万平。对比2019年，2020年成交居住用地面积、金额双双翻倍，其中面积上涨123.05%、金额上涨84.42%。

对于已经到来的2021年，沈阳人民以“全家桶”开启了新的一年。但对于未来我们仍充满信心，期待疫情过去，迎来更好的牛年。关于新的一年，沈阳楼市会有何种变化，火勺作如下猜想，购房者可以参考！

关于房价

整体平稳，较今年有小幅上扬。购房者入手后预计每年约6%增值幅度

基于房住不炒的基本政策，相信新的一年房价仍以稳中有升为主。1月4日，财联社报道，诸葛找房发布的《2020年全国房地产市场研究报告》显示，全国60城新建商品住宅成交均价创近五年来新高，但从涨幅来看，同比涨幅降至新低。

结合沈阳情况来看，从目前成交楼面地价来看，4000元/平方米以下地块仍是主流，其未来建成后预计售价在9000-11000元/建筑平方米；而高价位的地价，6000~8000元/建筑平方米占比也达到15%，未来售价将在1.8万以上，甚至更高。综合来看，沈阳未来房价将达到1.3~1.4万/平的或成为主流。

此外，以地价判断房价有一定的迷惑性。

其一，目前沈阳出让土地多集中在三环左右，甚至是三至四环，因此横向判断全市的房价会存在偏颇，因为主城区所占份额太小。

其二，不要忽略了“配建”。目前沈阳成交居住用地中，很大比例都有配建要求，包括配建学校、修建道路等等，因此综合楼面价或更高。

第三，其他能影响房价的因素其实还有很多，不能单一以土地价格判断。但总体小幅涨、缓慢升是一定的。具体要适你选择的板块、区域政策、城建、学区等多重因素影响而上下浮动。

火勺也综合了国内各大机构和专家的对房地产的判断，对沈阳二手房成交价格实际情况，做出以下猜想：

沈阳房价2021年整体平稳，不会出现暴涨的情况。由于受到金融政策影响，房地产公司资金回流压力较大，而银行对购房贷款审批也将越来越严。因此，部分购买力可能受到影响。房价整体平稳，随着经济回暖也会呈现小幅上扬的情况。而购房者入手之后，预计每年保持约6%的增值幅度。

关于购房

2021沈北新区、浑南区、铁西区仍是热点区域，大东将强势崛起

沈阳地区由于疫情原因，房地产销售这种以参观体验为主的购买方式，近期可能受到较大冲击影响。不过，冬季本来就是房地产交易的淡季，今年春节在2月份，房地产行业在春节期间都有类似小长假的福利，所以房地产销售整体“复工”大约在3月份。因此，长期看疫情对沈阳购房需求的压制，整体影响较小。

不过受到银行对房贷严控的影响，可能部分人的购房贷款审批会受到限制。

而对于主要的购房热点区域，依旧是传统的三大区：沈北新区、浑南区、铁西区。综合全市数据来看，2020年全年商品住宅销售最好的区域依次是沈北新区、浑南区、铁西区。其中沈北新区成交最多，为34084套，占比30.58%。2021年变化基本不大。

而从“去化周期”看，皇姑区、铁西区、沈北新区去化周期较短。其中铁西区最低，在14.49（去化周期临界点为18个月）。这也可以从另一面看出，消费者热点区域的变化和产品供应数量的关系。

另一方面，在火勺看来，2021年沈阳楼市“东西争霸”似乎已经拉开阵势。从拿地时间来看，大东区更成为2020年“下半程”的黑马，不仅荣膺三季度的土地供给大户，更成为2020年全年居住用地成交总价最高的区域。加之大东一系列利好加持，2021沈阳楼市格局或将迎来新的转变。

未来，南北的绝对霸主地位可能会被动摇，但沈阳发展将更为全面。

关于国中

目前看国中已从畅想阶段进入正轨阶段，沈阳国家中心城市如确定，最大利好将增加吸引效应

2020年11月辽宁政府采购网公布，沈阳市都市圈规划编制和国家中心城市规划研究项目招标公告，随后，该招标公告中标结果也公布了，中标单位为国家发展和改革委员会国土开发与地区经济研究所。

根据招标公告及中标结果的服务时间来看，该规划的公布需在明年3月，不过这一招标公告的落定也确认了沈阳国家中心城市的申报工作正在积极有序的推进中。

2021年沈阳楼市最大的利好消息可能就是沈阳国家中心城市的结果了。沈阳目前在中国各大城市潜力排行榜上均名列前茅。尤其是在中国将迎来老龄化社会的周期点上，城市综合能力，尤其是医疗、交通、商业服务对老年社会有聚集效应的配套，沈阳几乎是满配。

因此，如果沈阳进入国家中心城市，可以说，东北地区的核心效应将进一步加强，对周边人口吸引效应也将进一步明确。房地产市场也将迎来新的一轮刚需。

总结：其实所谓的猜想，是基于2020年的情况和信息的预判，是结合市场规律和楼市发展轨迹的探寻，准确与否只有时间能够检验，而这里，《楼市灼见》更期待沈阳未来一路向好！也祝愿勺粉们，新的一年里万事顺意！

来源|楼市灼见

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