房地产贷款“红线”划定！新政之下，银行、购房者、房企该何去何从？

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房地产贷款“红线”划定！新政之下，银行、购房者、房企该何去何从？秋夕的诗意

2020年12月31日，就在人们正享受跨年盛宴的同时，楼市迎来重磅消息！

根据中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》

未来房地产贷款将迎来重大变化！

那么，新规是否会影响刚需用户2021的买房大计？又会对楼市产生怎样的影响呢？

接下来我们一起来了解一下：

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要想了解新规的影响，首先需要明白房地产贷款集中度管理制度究竟指的是什么？

中资银行、房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比，不得高于人民银行、银保监会确定的上限，以提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。

同时，推动金融供给侧结构性改革，强化银行业金融机构内在约束，优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

说白了，今后的房地产贷款要被“盖帽”了，再也不能想怎么贷就怎么贷，想贷多少就贷多少了。

那么这个上限究竟会在什么程度呢？根据不同银行登记，分别有不同的比例标准。

• 工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、邮储银行等国有大型银行的占比上限更高： 房地产贷款占比上限40%，个人住房贷款上限32.5%。
• 招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、中国民生银行、中国光大银行、华夏银行、进出口银行、广发银行、平安银行、北京银行、上海银行、江苏银行、恒丰银行、浙商银行、渤海银行：房地产贷款占比上限27.5%，个人住房贷款上限20%。

那么，为什么要开始对房地产贷款进行限制了呢？

原因很明显，随着国内楼市房地产贷款占比越来越高，整个金融体系都几乎都被“绑架”。

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在整个国内楼市中，各方面的“去杠杆”已经势在必行，因此就需要从源头上，遏制住资金向房地产行业流入。

还记得去年监管部门出台的“三道红线”吗？

这一关于房企融资的新规对楼市发展至关重要。

主要就是针对房企的负债问题，通过资产负债率这些指标，从而限制房企的融资，强行给房企降杠杆，降低房企风险，避免后续出现烂尾楼事情。

“三道红线”后房企短期营销策略调整，打折促销现象增多，加快商品房销售面积的增长，推动全国楼市进入去库存阶段。

同时，将放缓全国销售价格上涨，预计至2021年底过渡至房价上行周期。

长期来看，“三道红线”使楼市防火墙更规范化，减少房企挤占社会融资规模，逐步实现经济与楼市的切割。

但“三道红线”只是从资金的需求端来调降杠杆。

而此次建立银行金融机构房地产贷款集中管理，是从总的供给端，再带上一道枷锁。

如果不加快进行如此操作的话，在如今楼市流动性危机渐渐显露的当下。

那些楼市库存出现严重积压的城市就很容易发生房企破产，抵押坏账的情况。

届时可就不单纯是倒一家房企那么简单的事情，包括银行、购房者、存款者、地方政府都要受到牵连。

所以，是时候挤出楼市泡沫了，要做到这一点，先从源头做起最为保险！

说了这么多，这是否会让2021年的房地产发生重大变化呢？

其实也不尽然。

因为早在最近两年内，各大银行的房地产贷款占比就已经开始控制了，大部分都没有超出封顶线很多，甚至有的小银行都没有达标。

尽管明年的短期内影响不大，但是从长远角度来看，影响力就相当重要了。

当贷款开始“设限”之后，整个金融体系的贷款供给机制就会发生变化。

当源头被限流之后，无论是开发商还是炒房者，基本拿不到有效的资金支持，继续想去人为的炒高房价，再无可能！

另外，这也可以解读为，在对房地产的调控方面，“去金融化”的立场是坚定的，也是不可动摇的！

因此，也许对于房地产的考验，才刚刚开始！

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新政对银行、购房者、房地产开发企业会有什么影响呢？以下是小编个人观点，仅供参考：

• 1、银行未来将逐步调整资产结构

为保证财务报表盈利水平，亟待提高金融服务类中间业务收入，替代部分贷款利差的政策挤出效应。

目前银行的信贷资产结构中，房贷及与其相关的资产占比居高不下。

简言之，银行投放的信贷产品包含对公及个人均以抵押类为主，其中房地产土地类资产是最重要的抵押物。

若未来房地产市场终结持续30年的上涨趋势，刺破房地产这个最大的经济泡沫，银行将作为被绑架方，发生难以逆转的系统性风险。

因此，提前引导金融机构转换盈利模式，轻资产重服务，将是国家房地产金融政策调整组合拳中的一击重拳。

• 2、个人住房贷款未来可能会越来越紧

在高增长的刺激下，全民买房、全民炒房的形势不是一句“房住不炒”就能回归理性的。

对购房者而言，如果你是刚需，你买房要自己住，年初买比年底买要好，年底贷款额度就会比较紧张。

而且未来可能个人住房贷款额度，会越来越少，一旦经济拐点下行，可能一下下半年就没有额度了。

另外，不具备贷款偿还能力的潜在购房者将被银行拒之门外，房贷资源将成为稀缺资源。

当然，并不代表这些弱势刚需的购房需求被忽视，国家已出台了廉租房和共有产权房政策，就是为了解决这部分群体的住房需求。

现实层面网络盛传的户均1.5套房的调查结论，30%空置率不是空虚来风。

再经过一段时间的调整，相信人们的住房现状会有所改观。

• 3、房地产行业大洗牌即将到来，找准定位是关键

作为年销售额千亿级别的大型房企，离开传统银行信贷支持也有发行企业债券等多种融资渠道。

但迫于“三道红线”的降负债要求，预计开发商将以稳健经营为发展目标，开发项目将提高高端、超高端项目占比。

一句残酷的真相，真正购买高端房产的人是不需要银行贷款的，房贷利率及房产价格对他们的影响几乎为零。

这样就能完美避开所有监管要求。

对于区域龙头房企，将更多的参与地方性、保障性、政策性的房地产开发项目，已期获得更多的政府补贴与业界口碑。

对于小型房企，因过度依赖股份制银行输血发展，生存环境进一步恶化。

未来可以联合开发，抱团取火方式熬过这个寒冬，或面临出局。

总之，房地产开发门槛提高，对普罗大众是好事，“烂尾楼”或许能逐步退出我们的视野。

总体而言，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。

来源|龙江楼市

|李佳蔚

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