北站北 乐天旁 皇姑5.5万平地块绝对值得你关注！

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12月11日共将有4宗地块出让，如果说那宗地块的地段位置最为优越，那么毫无悬念，必然是巴山路地块。

也许大家并不十分熟悉巴山路在哪里，但是一定知道大名鼎鼎的乐天百货。虽然现在乐天百货已经停业，并且不知何时能够盘活，但这并不妨碍巴山路地块作为沈阳核心地块的价值。

一环核心再出“万平级”住宅用地

从公开资料来看，地块东至黑龙江街西侧道路红线，南至岐山东路北侧道路红线，西至北陵大街东侧道路红线，北至巴山路南侧道路红线，用地界线。

该地块土地面积约为5.56万方，用地性质为二类居住用地、商业用地，容积率2.3，商业比例39%-40%，建筑限高80米，起拍价格为8010元/建筑平方米，最高限价为8400元/建筑平方米，地块有商业业态自持要求，且采取“限地价、竞地块外教育设施建设”。

此前栋察楼市勘地小组曾对该地块进行过一次实探，从区位来看，地块的区位优势十分明显。这不仅因为其是皇姑一环内土地资源，最重要的是，地块地处沈阳天地南侧，周边一方面可以享受北行商圈的商业氛围福利，另一方面地块又临近北站北出口，又可以享受北站商圈的客流资源。

可以说，虽然在学区方面地块尚未明确具体片区，但从商业氛围来看，却是其它一环内地块不具备的。此外，作为地处北金廊南端的地块，区域本身“自带”的高端生活区氛围，且周边在售项目十分有限。

目前来看，如果不脱离皇姑区，那么周边仅一个项目在售，如果再向南扩展到北站板块，也只有四个项目在售，总计不过5个项目在售，可以说不仅地段符合“主城”特色，供需结构也十分符合“主城”特色。

特别是，巴山路地块与皇姑其它不过万的迷你核心地块不同，宗地土地面积超5.56万方，可以说是皇姑区一环内近5年来都十分少见的超过5万方的土地，资源之稀缺程度，可见一斑。

地好要求多，巴山路地块命运如何？

巴山路地块周边生活配套十分成熟，周边的住宅项目多是十年以上的社区，板块内居住人群虽然购买力旺盛，改善需求迫切，从理论上来讲，地块有着先天的“热销”优势。但从地块的具体情况来看，其命运如何，还真不好说。

从公开资料来看，地块虽然具备多方优势，但实际上，土地出让的条件也非常多。虽然从区域发展的角度来看，这样的“高配”实际上是有利与板块综合的发展价值的，但这也增加了房企开发建设的难度。

从区域发展来看，地块西接临近北行商圈，南连北站商贸中心，有着先天的商业氛围。同时地块临近沈阳天地，该项目经过多年的发展，已经初步具备了高端商圈的购物氛围，这次如果新邻居能够再接再厉，那么双雄并立，对于区域未来形成新的商圈，并连接北站、北行两大商圈，形成新的商贸“三角带”，是非常有好处的。

尽管如此，但地块这样的配置，对于部分擅长纯住宅开发的房企而言，可能并不那么“友好”。

首先是地块超高的商业配比。地块本身容积率仅2.3，放在其它项目是必然要炒作“低密”概念的，但是放在这样一个小体量地块上，“低密”又“地价”，是真的非常难以实现的事情。何况地块还有39%-40%的商业配比，这个“配置”和沈阳天地十分相像，但实际上的操作难度，也是比较高的。

其次，也是与商业部分挂钩，从附加条件来看，该地块有商业业态及自持要求，那么这就变相说明地块是需要一家有商业开发经验的房企来运作，才能保证利润。

最后，地块目前尚未明确学区，虽然有地块外教育设施建设的要求，但鉴于地块出让的高门槛，是否能够达到顶价8400元/建筑平方米尚未可知。

综合来看，地块虽然是几年内都难得一遇的好地块，但实际上，开发起来的难度也是比较大的，这也变相提高了参与竞买的门槛。因此，对于地块未来的走势，实际上也是十分值得持续关注的。

文|韩晓思

编辑|远方

宏观经济学视频 据国家卫健委官网消息：11月15日0—24时，31个省（自治区、直辖市）和新疆生产建设兵团报告新增确诊病例8例，均为境外输入病例（四川3例，广东2例，山西1例，江苏1例，陕西1例）；无新增死亡病例；新增疑似病

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