30万首付成为沈阳刚需买房南北“分水岭” |有栋好房NO.7

4月15日，R1SE成员任豪就前一天发文谈日本福岛核废水的不当言论道歉，他在文中写道：“我是任豪，对于近期我在社交网络的不当发言，我表达最深的歉意，我深刻认识到了自己的无知，也切身感受到柯城教育网

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每日一条：招生共计33012人、外地生源占比52%，留沈就业率85%。6月5日，记者从沈阳市教育局获悉2019年沈阳市中职招生工作的一组大数据，成为沈阳中等职业学校对学生的吸引力和培育学生成果的最佳注解。

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手握30万首付款，从河央区到长白岛想买哪买哪，到现在全沈阳能买哪买哪，只用了5年不到的时间，“全款变首付，首付变车库”的故事正在沈阳楼市上演。

30万首付在沈阳市场什么档位？

不久前笔者收到朋友寻求买房的建议询问，标准是首付30万左右，自住兼投资，最好南边，能够有一定的品质。

本来以为30万左右的首付预算，总款100万左右买个小户型十拿九稳，但放眼一圈市场，能够符合首付预算条件的房源和区域却出奇有限。

其实，早在去年沈阳各大板块区域新房的价格分化即已经十分明显。就全年数据分析来看，和平、沈河、皇姑、浑南，几大套均总款超过百万的区域已经劝退了不少刚需购房者。换句话说，刚需的可选择范围只有二分之一的沈阳。

通过栋察楼市5月末光盘行动当中统计来看，100个在售新房项目当中，按照总款100万进行筛选，目前仅道义、北于洪、经开等三环以外板块可供选择还算充足，并且北部板块的选择范围要更大于南部板块。这也是为什么这两年沈阳北部市场销量得以一路飙升的原因。

而当前大多数沈阳购房者的状态是，先看看南边，没有合适的再说。

事实上，南部市场也并非全员高价。以长白、新市府板块两大高地向外扩张，沈抚、沈水新城板块均具有强大产品底蕴和洼地提升空间，以及围绕新市府周边，部分房企仍然具有百平以下面积段的产品规划。

这里仅列举最近南部市场讨论热度颇高，投资属性较强的几家有百平以下户型的新盘项目。

恒大御湖郡88平两室两厅一卫户型图

恒大御湖郡

特色：新市府板块

缺点：公共交通匮乏

信息了解，该项目户型面积段最小为88平高层/小高，带装修，整体优惠后均价9500-10500元。总款最低约83.6万，首付三成约25万。

华润置地旗下静安府88平两室两厅一卫户型图

华润置地旗下静安府

特色：华润品牌 自建学校配套幼儿园

缺点：单价相对较高

信息了解，该项目户型面积段最小为88平小高，带装修，售价参考华润置地旗下公元九里预计每平将在12000元以上。若按照12000元单价计算，总款最低约105.6万，首付三成约31.68万。

中粮隆悦祥云85平两室两厅一卫户型图

中粮隆悦祥云

特色：自建学校配套、地铁（在建）

缺点：单价相对较高

信息了解，该项目户型面积段最小为85平小高，带装修，非官方报价参考每平预计12000元起。若按照12000元单价计算，总款最低约102万，首付三成约30.6万。

不难发现，如今市场里小两室户型基本都是相似的。格局方正，南北通透，缺点是卧室实得面积较小，比较紧凑。而就价格方面来看，除恒大项目新品开盘价格接近万元，其余两大品牌新盘新品售价预计都将达到1.2万。也就是说，30万首付预算可能刚刚够到最低门槛。

从2020年入市新盘产品情况或许已经可以看到未来沈阳南部市场的“底线”了，按照过去的价格水平看，能够选择的户型面积几年内“缩水”严重。换句形象一点的话说，从前能买三室的首付预算到现在只能看看小两室，犹豫的功夫，一个次卧就没了。并且不只是南部市场如此，依照市场发展来看，沈北、铁西未来的情况可能也相差不多。

然而，虽然市场价格有所上浮，但对于刚需和投资的朋友来说，能够选择的区域范围却几乎还是原本那些。比如说卖很火的长白南会展板块，实际新房售价已经达到万元水平，相较过去翻倍上涨，在其他板块也同步涨价的同时，仍然是刚需刚改的选择乐土。

（2020年1-5月沈阳板块销售榜/瑞达思云数据）

假如再给一次机会，刚需你跳不跳“台阶”？

“借”你十万，你会拿来还贷款，还是去选择更大面积的房子？

笔者和朋友在看房的时候，还收到了置业顾问这样一条建议，自住的话，最好跳一跳买更大面积的。

他给我们举了这样一个例子，当年一个朋友在北部某板块买了一套小两室，但是当时如果选择三室房源，月供也仅仅相差了几百块。但是到了现在他想换三室改善，发现差距比较前些年拉开了太多。

这当中可以看出，刚需置业需要考虑的不只有价格预算，换房周期的考虑同样重要。先上车固然总要，但是再次“换乘”的成本也是笔投入。

这里做一个假设，如果沈阳大学生一毕业就计划买房，毕业月入5000不吃不喝工作5年才能攒到30万首付款，并且期间房价极大概率会继续抬升。所以哪怕是刚需，也不全然是只靠自己在买房，而是全家在买房。那么对于举全家之力买房的刚需们来说，未来二次换房的成本也就更增加了未知的难度，反倒不如咬咬牙买更大面积一步到位。

月供4000，刚需再也找不到当年的快乐

接下来还有一项细节同样不容忽视，月供。

按照前面80多平户型房源贷款计算，月供基本也要在3000-4000元/月左右。这对于普通工薪阶层个人还贷不得不说略微偏高。

因此这里如果刚需个人置业，还想追求些品质居住，现在的市场情况下选择南部住宅，只能说贷款压力与投资前景并存。

不看投资单就自住，能拿出30万以内置业早已经不是当初想买哪买哪的豪橫了，现在是能买哪买哪的委屈。房子卖得贵是开发商的问题，但如果只有你觉得贵，那是你的问题。

并且现状还有，就算出现了价位合适面积适中的房源，能抢到吗？

还有人说等房价下降再买。开发商真能吗？土地，钢筋水泥，哪一样不是成本了？如果突然出现一家楼盘宣称半价销售，敢住吗？

在2017年沈阳楼市迎来第一波房价上涨潮的时候，曾经有网友留言评论，号召大家做个有骨气的购房者，你不买我不买，房价肯定会降。现在3年过去了，结果来看，网友的愿景并没有实现。

实话讲沈阳刚需有多难？5年时间沈阳刚需置业的入门成本成倍增长，所以说刚需还得趁早。最后，愿刚需脚踏实地仰望星空，大家都有栋好房。

∣李佳蔚

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∣李佳蔚

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