沈阳人口老龄化加剧 对房地产影响多大？

“ 东北振兴看沈阳，投资必过山海关。 12月23日，截至目前沈阳全市今年新签约亿元以上项目1372个，较去年同期增加356个，同比增长35%。 新落地亿元以上项目910个，同比增长30.4%。 一、签约，超亿死亡之球

沈阳人口老龄化加剧 对房地产影响多大？死亡之球

有数据显示：2019年的出生率，沈阳仅仅只有0.04%！

另一组数据表明：沈阳人口老龄化不断加深，60岁及以上老年人口比重持续上升。

两组数据引起了人们的争论。人口红利是房地产市场能否持续长久发展的一个重要因素，因此，有业内人士开始围绕沈阳房地产市场未来走势进行了分析。

有人认为，随着人口老龄化加速，出生率降低，加之近年人口流失，沈阳市场未来堪忧。

有人则认为，出生率下滑与人口老龄化加速有一定关联。正是老龄化年龄人口比例逐步增加，年轻人占比逐步减少，出生率才会逐步降低，这是正常现象。而面对未来老年社会的到来，沈阳这种“医疗、商业、休闲、工业”等资源相对丰富的城市是真正具有潜力的城市。也就是说，人口老龄化加剧，可能会颠覆楼市格局，推动楼市“质变”，而未来沈阳房地产也将迎来新一波人口聚集的市场需求。

而另一方面，笔者了解到，2019年沈阳60岁及以上人口为193.9万人，占总人口的25.66%。而在近200万人的潜在需求体量支撑下，沈阳的养老置业已经日益凸显，包括中旅万科城、恒大养生谷、五彩阳光城等项目也受到市场的广泛关注。

那么究竟哪一方说的有道理呢？我们不妨结合各方信息分析一下。

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老龄化沈阳下一站 向左 向右？

衡量一个城市房地产市场的发展，人口是不得不重视的因素，人口的基础是就业、营商环境。

资本层面。

沈阳作为中国的重工业基地，曾经在制造业方面有着不可替代的地位，但随着市场经济发展，机制落后造成市场活力低，比如一些管理和审批上，实事求是地讲，确实存在一些让人不满意的地方。

但随着国家扶植政策接连不断出台，优良营商环境的建设，沈阳已经成为东北的吸金之地

资本是逐利的。因此，资本从不说谎。而资本嗅觉最灵敏就是企业，近年来，众多千亿级、百亿级的投资项目落户沈阳就是最好的证明。自2018年以来，先后有腾讯、华为、恒大、万达、红星、华润等诸多知名企业纷纷投巨资“砸”向沈阳，看中的就是沈阳未来城市中心化地位及其超强的辐射力。

资源层面。

随着老龄化的开始，一线、二线城市这种城市配套设施齐全，尤其第三产业服务集中、顶尖医疗资源集中的城市，会迎来新的老年住房需求性购房、改造潮。这一点在国外发达国家的老龄化城市已经得到了验证。

而沈阳有省内、甚至是国内知名的医疗资源，这对老龄化社会来说有着相当大比重的需求。因此，未来除了学区房源，医疗房源占优的房子也可能是市场的热门。

笔者了解到，依据《沈阳市人口发展规划（2016-2030年）》，振兴战略顺利实施，2030年全市总人口有望达到1000万人，辽吉黑内翼乃至全国的精英才俊将源源不断地进入沈阳，建设沈阳，安居乐业。另一方面，在拉伸沈阳房地产市场需求峰值区间的同时，“人口和人口红利”也会起到缓解沈阳老龄化趋势的作用。

结论。

老龄化会影响房地产市场发展，是个辩证的观点。也就是说，随着老龄化的开始，城市的综合竞争力作用会越来越显著，三四线城市确实会受到一定影响。

房子的价值不是靠数学公式计算的出来的，而是靠实实在在的需求来支撑的。国家提出房地产市场挤出炒房水份，也正是建立在让需求得到真正释放的基础上，不是简单粗暴地打压房地产市场。

所以，如果真要给沈阳房地产市场下一个未来预测的话，结论就是：

1. 老龄化可能加剧一二线城市与三四线城市的差距；

2. 未来10-20年可能一线、二线城市出现新的“老龄人群迁入潮”；

3. 三线、四线城市人口持续出现减少的趋势。

而沈阳将会迎来新的一波老龄人口迁入潮，而这波迁入可能是举家迁入，也就是老人、儿女全家迁入。因此，通过出生率来简单地判定沈阳城市未来，显然是不科学的。

但与此同时，未来房地产需求可能对生活配套设施有着严格的要求，对房地产规划设计提出更高的要求。而放眼当下，但凡拿地哪一个不是有着配套的要求，只能说这也是大势所趋。

2

不能狭隘地看待沈阳人口流动

人口流动是我国经济发展均衡的一种体现。东北之所以成为共和国重要的基地，也是因为产业经济带动，计划经济下，东北吸引了众多人才聚集。

随着改革开放，市场经济的发展激发了其他城市结合自身特色打造的经济发展模式，各式各样的企业如雨后春笋般创办，需要人才。

尤其在航空、高铁、高速路网建设逐步完善的今天，流动的时间成本越来越低，因此，跨地区发展是非常方便的事情，人才朝向待遇更好的地方流动，也是市场经济发展的必然现象。

随着产业需求的变化，东北优势的重工业产业需求市场在减少，而目前全国各地基本都在发展科技产业、第三产业等，招揽人才的政策也是诚意满满。

所以，人才流动是很正常的现象。

事实上，追溯历史很多沈阳居民的祖籍也不是本地，多是山东等省份迁移过来的。一个重要的原因是，当初这里有土地资源、工业资源。也就是说，沈阳本身也是靠资源优势争取人才聚集而成的。

因此，不能用狭隘的眼光去看待人口流失的问题。如今沈阳产业发展迅速，各路资本汇集，资源优势再现，因此，更应该把注意力多放到产业发展上来，有产业才有人才。当下的人口问题，不能代表沈阳房地产市场乃至整个沈阳未来的发展趋势。

来源|楼市灼见

|大伟

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