沈八条新政下 置业新方向分析

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沈八条新政发布至今，沈阳楼市无论是市场环境还是置业心态均随之发生了变化。

置业心态发生变化

近两年，沈阳楼市发展一路上扬，各类购房者一拥而上，全市商品住宅量价齐升，投资型置业涌现。

沈八条新政，对于新房置业的限制是首付提升，对于二手房市场的限制是免大税2年变5年。所有新房买到手后都会变成二手房，所以针对免大税年限的更改，换个角度就是交易周期由2年延长到5年，其中额外增加的置业成本使购房者出手时更加谨慎。沈八条落地后，购房者置业方向生变，投资心态逐渐弱化，一步到位的终极置业理念出现，以改善自住为主要目的的置业成为沈八条后横盘期市场走势的重要体现。

而在此类置业的风向下，市场上优势明显的改善品质型产品成为当下大环境炙手可热的选择。

置业逻辑改变

过去三年，沈阳楼市爆发，商品住宅量价齐升，商业、教育、交通等生活配套随着城市规划发展全面开花，多中心化板块发展理念使人们对环线概念开始弱化。

但是现如今，在置业格局发生改变的大环境下，购房者对置业的要求越来越多，同时选房也会更冷静。那些因投资热、跟风置业的情况不复存在，在人们冷静分析下，比起规划大于现实的新兴区域板块，在售项目不聚集被遗忘的二环内宜居板块优势更大，环线概念再次重回大众视野，沈阳楼市二环内优势再次凸显。

近几年，沈阳居住用地大多成交于三环至四环区间，其次是二环至三环区间，二环内居住用越来越少。从今年上半年，沈阳环线区域居住用地成交汇总来看，二环内居住用地成交面积仅占全沈居住用地成交总面积的0.01%，二环内土地稀缺由此可见。

从房子未来升值保值的角度来看，二环内发展成熟，所以二环内房产不会因为板块发展的脚步影响房价变动，此外，二环土地稀缺就是二环内商品住宅价值的体现，从近两年沈阳二环内土地市场来看，只要二环内居住用地入市，最终成交结果均“非富即贵”，从二环内土地市场现象来看，更能体现二环内房价的增值、保值性。

而正在发展中的二环至四环，透支的是区域的未来，一但区域发展出现不确定性对区域楼市发展产生较大的波动。

产品为王 洋房优势尽显

在改善成为沈阳楼市大部分置业人群第一诉求的大环境下，产品为王成为沈阳楼市立足的根本，更是房子保值、升值的基础。

根据新峰&房谱网数据显示， 自2017年起，90-120㎡面积段产品已经成为沈阳新建商品住宅面积段主力，同时，2020年上半年，120-144㎡的首改及改善产品总占比22%，144- 180㎡豪宅及别墅产品占比也有了小幅提升，沈阳大面积产品涨势明显，沈阳楼市已经逐步进入改善时代。

在沈阳众多改善产品中，洋房因其特有的优势，更受购房者青睐，成为很多购房者买房首选。而从市场数据上来看，洋房的销量也在逐渐上升。

众所周知，随着城市土地开发和建设，低密产品越来越稀缺。洋房不仅能给居者带来一个住所，更能给居者带来更舒适的居住体验，更美好的生活场景。与此同时，洋房也能给居者带来更好的邻居和圈层，而从目前来看，洋房产品与其他产品相比，价格涨幅更大。

事实考证 举例说明

纵观当下沈阳二环内在售产品，低密度品牌品质洋房新社区屈指可数。位于二环内的万科四季花城大家项目无论在位置上还是产品品质、品牌、区域成熟度上均符合当下沈八条政策下的置业新思路。

据调查，万科四季花城大家是二环内万科唯一的洋房社区改善属性产品，二环主城的标签直接体现了该项目的超高价值。此外，在产品方面，该项目洋房产品是万科的升级之作。综合来看，万科四季花城大家项目属于极为稀缺的二环内低密洋房品质社区。

正是因为万科四季花城大家的稀缺属性，该项目自开盘一直保持热销的状态，去年十月开盘就售罄，今年5-7月一直是主城洋房销冠的地位，以至于在8、9月期间出现断货的现象。

据了解，万科四家花城大家10月将再有新品加推，此外项目38套商业也即将开盘。

多方市场市场现象考证，购房者置业心态确实随着市场环境变化而变化，但品牌品质好房子无论在什么环境下都是抢手的。

|李佳蔚

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