旧改潮来袭，沈阳"老破小"二手房价涨了不少

人人都说2021年沈北楼市要沉了，但近日沈北新区不断传出发展利好，在产业、商业、教育、项目等不同方面均有不同程度好消息。 1 大品牌项目接连亮相环蒲 据数据统计，2020年沈北新区居住用地面突然有一天下载

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热闹的房地产市场，从来都不缺新宠，这次，登上舞台的是沈阳主城区的老破小。今年7月20日，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，该意见中明确指出要对老旧小区进行改造规划，据统计，我国共有近17万个小区会在此次"老破小"改造中受益。文件发布以来，沈阳老旧小区的改造工作就已全面展开，并取得了可观的进展。

翻新的主城老破小VS郊区远大新，可比吗？

日前，笔者走访了几处位于和平老城的老旧小区，发现改造后的老破小展现出了全新的面貌，华丽大变身。外墙粉饰、楼道美化、加装电梯、施划停车位、实施小区绿化、安装健身器材、完善社区文化建设等一系列工作均取得了显而易见的成果。这一轮改造让老旧小区的居住体验得到升级，也让我们重新看到了老破小的价值。

和平老城旧改小区实拍

老城的翻新，让预算有限的购房者们开始重新审视一个话题：同样价格，是买市中心繁华地段的老破小，还是买配套不太纯熟、地段较偏的远大新呢？

Pick远大新的声音认为，即使旧改后的老房子居住体验会有所提升，但是，受早期的城市规划和早期产品的局限性影响，老破小只能优化，不能从根本上发生改变。而新区，有最新的规划和产品，能获得新房的居住体验，尽管配套不太成熟，但有大量的空地就有更广阔的前景，所以就算住的远一点，也要跟着政府的规划走，未来新区日渐成熟，自己也能够因此受益，总比选择没有发展空间的老破小要明智得多。

但是，新区是否只空有一个概念，也是看好老破小价值的购房者顾虑的问题之一。从很多大城市发展的规律来看，城市更新的进程并不是一味地建新区，让老区逐渐破败，而是会加大力度让老城翻新，迎来新的轮回。此次全沈阳范围内的老旧小区改造工作，被纳入旧改计划的小区多达63个，这样大批量的改造，相信也会影响未来沈阳楼市的格局。那么，翻新老破小的竞争力在哪呢？

旧改潮来袭，老破小迎来新机遇？

首先从自住性价比来看，老城区的性价比还是很高的，住在核心地段、享受成熟的生活配套、发达的商业环境、便捷的交通、优质的教育资源、完善的医疗设施，而且房价远远低于周边新房价格，再加上更低的物业费、停车费、出行费用等，能为购房者节省很多成本。而且随着老旧小区改造工作的陆续进行，未来老破小的居住环境与舒适度也会大大改善，这对于那些预算不够、但想留在市中心的年轻人，和为了孩子不想离开老五区的购房者来说，是同等地段、同等资源产品中性价比更高的选择。

其次，从投资回报率的角度来看，尽管“老破小”未来的升值空间有限，跑不过远大新，但是老破小也会比较抗跌，可租可售，相当多的还有学区房加持，因此无论是保值性还是流通性，在市场上都可圈可点。

如果说老破小的房价此前更多的是主城区土地的价值，那么此次改造后，居住环境改善了，房子本身的价值便增加了，房价也就随之上涨。同时，居住体验的提升也带动了更高的投资价值，在租赁市场，有了物业、管理、甚至电梯的老破小租金也会较之前有所上涨。

以沈阳首个加装电梯的旧改小区小西小区为例，9月最新的挂牌价达到了9639元/平，较去年同期上涨了18.32%，涨幅较明显。如果有学区加持，那便更是吃香，以有134主校学区的光复里小区为例，目前常规旧改工作正在进行中，加之受到老城改造红利，小区不到500米即是今年夏天火爆引流的奉天巷夜市和盛京风情主题街，最新均价已达15246元/平。

再以其他城市为参考，广州部分老旧小区改造和加装电梯后，物业资产平均增值了8%~12%，居住物业和商业物业租金价值分别提升约15%和50%；另一份证券机构的报告也显示，上海杨浦、徐汇区的老旧小区改造后，平均房价提升了5000 元/平左右。所以，旧改进行中的老破小并非一无是处，总体来看，保值至少不成问题。

从房地产发展的视角来看，国家坚持“房住不炒”，是要坚持让房子回归居住属性，而老旧小区改造正是为了提升居住环境，进而提升居住价值，是政策导向下的必然手段。通过老旧小区改造吸引年轻人口回归、调整老城人口结构，也是实现老城复兴、再中心化的必要过程。

从长远来看，由于地段不可复制，主城区的土地资源也会越来越稀缺，作为在主城区比例占很大一部分的老破小，如果痛点得到改善，加上自身的优势，或许在日后的楼市中会发挥更强的竞争力，如果能在盘活存量资源、助推老城区价值回归方面有更大的贡献，也是会令政府与购房者都皆大欢喜的结果。

所以，如果你是预算有限的购房者，翻新的主城老破小和郊区远大新，你更愿意在哪里置业呢？

来源|楼市灼见

|雨薇

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