漩涡中的招商蛇口：上半年净利润大幅下滑，重组又遭深交所问询

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突如其来的问询为招商蛇口（001979.SZ）的重组事宜蒙上了一层阴影。

6月7日，招商蛇口宣布向深投控购买南油集团24%股权，并将就此向中国平安（601318. SH）旗下的平安资管定增募资。虽然招商蛇口称该笔交易不构成重大资产重组，但根据资料，深投控为中国平安第二大股东，该笔交易也由此引来了监管层的关注。7月17日，深交所向招商蛇口下发重组问询函，涉及土地评估、交易价格、股价参考标准、股份来源等6大问题。

值得一提的是，在被问询的同时，招商蛇口下滑的净利润也备受关注。7月13日，招商蛇口公告称，2020年上半年归属于公司的净利润为8亿—10亿，同比下降79.59%—83.67%。接踵而至的坏消息正让招商蛇口焦头烂额。

70亿重组遭问询

6月7日晚间，招商蛇口发布了一系列关于收购南油集团部分股权的公告。据披露，招商蛇口拟以发行股份、可转换公司债及支付现金的方式向深投控购买其持有的南油集团24％股权，该笔交易总对价为70.35亿元。交易完成后，南油集团将成为招商蛇口全资下属公司。

对于招商蛇口来说，重组完成后，招商蛇口将进一步增强对前海自贸投资的控制，持股比例由36.2％增加至41.6％。天风证券研报数据显示，提升的5.4％的持股比例或将为公司增厚20亿以上归母净利润。而此次收购事项中，颇引人关注的是招商蛇口借定增引入平安资管、平安人寿作为战略投资者。

招商蛇口称，通过此次定增引入平安资管、平安人寿作为战略投资者。平安资管接受平安人寿委托，以平安人寿的保险资金全额认购招商蛇口本次募集配套资金非公开发行的股份，发行完成后，平安人寿将成为招商蛇口第五大股东。

重组预案显示，经招商蛇口与深投控协商，购买资产的股份发行价格为上市公司重组定价基准日前20个交易日的交易均价，即16.58元/股，可转换债券初始转股价格则在定增价格基础上上浮5%。剔除2019年利润分配影响后，此次发行股份及可转换债券初始转股价格分别为15.77元/股、16.60元/股。

值得一提的是，深投控正是中国平安的第二大股东，持股占比5.27%。鉴于招商蛇口、中国平安、深投控三者之间的复杂关系，该笔交易定价的合理性也受到了质疑。

7月17日，深交所向招商蛇口下发了问询函，内容涉及土地评估、交易价格、股价参考标准以及股份来源等6大问题。问询函中，深交所要求招商蛇口结合当前股价情况，分析说明前述参考价格的主要考虑，本次交易未设置发行价格、转股价格调整机制的合理性，是否有利于维护公司利益及中小股东的合法权益。

此外，资料显示，南油集团的主要资产为下属公司前海自贸投资持有的前海自贸区内土地资源，该土地资源主要由深圳市招商前海驰迪实业有限公司（下简称“招商驰迪”）与深圳市前海鸿昱实业投资有限公司（下简称“前海鸿昱”）100%股权共同增资注入。

按照此前的公告信息，招商驰迪持有T102-0296号地块，前海鸿昱持有T102-0310地块，这两宗地块尚未取得土地使用权证。而南油集团原W7部分地块、G1地块、G2地块被调整为公共配套用地，存在被政府收回的风险。另外，南油集团下属公司持有的T102-0049地块、T102-0230地块到期后能否进行续期存在不确定性。就此，深交所认为招商蛇口此次评估过程未考虑相关风险，要求招商蛇口说明评估结果的合理性。

深交所的问询为该笔交易增添了不确定性。不过，上海中原地产分析师卢文曦指出，深交所的问询是常规动作，并不会过度影响交易的进行。但招商蛇口虽然坐拥深圳前海片区大量土地资源，但该区计划开发周期8-10年，在未来的发展过程中，或许对招商蛇口的短期利润贡献有限。

净利下滑难挡拿地热情

在被问询的同时，招商蛇口净利润下滑也引发了关注。

7月13日晚间，招商蛇口发布的业绩预告显示，2020年上半年归属于公司的净利润为8亿—10亿元，同比下降79.59%-83.67%。基本每股收益约0.04元-0.06 元，而2019年同期为0.6元。

对此，招商蛇口表示，主要因为去年同期公司通过增资扩股转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元。同时，自今年初新冠肺炎疫情爆发以来，招商蛇口采取了减租免租、暂缓开工等措施，经营业务受到不同程度的影响，营业收入和投资收益均较预期减少。

此外，招商蛇口预计，受结转项目地区的结构影响，其毛利率也将同比下降。这并非招商蛇口毛利率第一次下滑，2019年招商蛇口收获毛利338.43亿元，毛利率约为34.65％，较2018年下降了4.8个百分点。毛利率下滑的同时，招商蛇口近年来的增速也在不断放缓。数据显示，2017年-2019年，招商蛇口营收增速依次为18.02％、16.25％、10.64％；归母净利润增速依次为28.06％、20.42％、5.20％。

虽然增速与盈利表现欠佳，但招商蛇口却在土地市场颇为进取。华创证券的一份研报显示，2020年上半年，招商蛇口总拿地金额为641亿元，同比增长61.5%，拿地额占同期销售额的57.9%，较2019年底增长12.5个百分点，拿地权益占比也从2019年底的53%提升至64%，公司拿地强度增大且拿地权益占比上行。而今年年初，招商蛇口总经理蒋铁峰曾表示，2020年拿地金额应该会超过2019年。

面对招商蛇口在土地市场攻城略地，蓝鲸房产就其对后市的判断，致函招商蛇口，但截至发稿仍未收到对方回复。在58安居客房产研究院分院院长张波看来，今年的土地市场优质土地抢夺激烈，城市间分化持续的格局，部分城市的土地溢价率逐步提升，当下的土地市场并不能定义为“抄底”的好时机。同时，盈利能力变差后，拿地过多或将加重招商蛇口的负债水平。

2015年，合并重组后的招商蛇口将业务扩展为社区、园区及邮轮产业建设与运营三大板块。彼时，招商蛇口内部给出目标：5年内，重回房地产行业十强。如今，在5年计划的最后1年，招商蛇口能否梦想成真，蓝鲸房产将持续关注。

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