丽江楼市降不降住宅回暖可期旅游地产前途未卜

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　　据介绍，丽江的旅游地产多达30多家。和住宅地产一样，旅游地产卖的也是房，不同的是，“旅游地产卖的，不应该只是房子。”

　　从市场方面，丽江的住宅性地产和旅游地产比较起来，最大的区别在于，旅游地产的换手率，也即二级市场交易率极低。在丽江先操盘过住宅性地产、后又业内转行做旅游地产的常霖（化名）说，“住宅性地产即使市场再不好，也是每天都有人在一级和二级市场交易的，这是‘刚需’二字本身决定的；但是在丽江，旅游地产的换手率基本为零。”

　　客户群体也完全不同，“不管是丽江人还是外地人都有住宅地产的需求，本地人稍多于外地人，也许今后外地人的这方面需求还有可能强于本地人；但旅游地产针对的客户中，99%都是外地人，说直接点，就是外地土豪。”

　　常霖说，在丽江这样一个外地人较多的特殊环境中，住宅地产的销售目标可以说是所有人；而旅游地产因其价格等，销售目标主要是外地“土豪”，“这也使几乎所有旅游地产都在喊高价，在丽江很多住宅地产商已经较为成熟的时候，旅游地产商却有很多仍然在脑子发热。”

　　在刚闭幕的房车节上，旅游地产“金茂雪山语”和“CO-ART”雪山艺术小镇占据最佳展位，但问者寥寥，成交量也未透露。据“CO-ART”雪山艺术小镇工作人员介绍，房产售价将为16500-21000元。很多人估计，参观房车节的多为本地人，因此，旅游地产这块，应该只是摆摆样子，而无实际成交量。

　　“什么是旅游地产？如果没有‘旅游’的加持，没有完备的基础设施、良好的人气、实实在在的位置或线路优势，充满吸引力的诉求等因素，只卖房子的话，放着近在咫尺的新市区就有4000的房子，别人又凭什么来买你40000的房子呢？”

　　网友“旅游地产苏大苏”认为，目前丽江的旅游地产问题之一在于，房子背离了本身属性，“每个房地产商都会考虑房子要卖给谁，但并非所有人都想清楚了房子要让谁住。住宅性地产的前者后者是比较一致的，但旅游地产的两者之间截然分明。买旅游地产的绝大多数都是大城市的富人，他们也许一年只来丽江一两周，如此一来，房屋空置的时间成了绝大多数。在丽江不乏一套上千万的旅游地产，如果要出租的话，谁又租得起呢？”

　　众多业内人士认为，同质化是丽江旅游地产的软肋所在，如果仅限于对自然资源的开发利用，而只“卖房”，忽视旅游功能的体现，如旅游路线的开发，景点的基础设施等资源配套，在楼市低迷的当下，这样的旅游地产“当然不好卖”。“旅游地产苏大苏”说，不以旅游为目的的旅游地产都是耍流氓。

　　“为什么同在丽江、甚至地块也相隔不远，有的旅游地产房价都快降价到接近住宅地产了、有些旅游地产的房价却能接近北上广深？就看楼盘的‘旅游地产’这四个字是否名副其实。”“旅游地产苏大苏”如是说。

　　“去三亚买楼房，来丽江住客栈。”旅游地产并非丽江独有，三亚、深圳、珠海等地的旅游地产，早在2008年丽江第一家旅游地产出现之前的十年就已存在。而在丽江，诸多外来资本进入后步三亚后尘搞旅游地产，却赶上了2013-2014的房地产业寒冬。

　　“地产的问题在于，房子的功能已经远远超越居住的范畴——房子始终是要给人住的。三亚的房租比丽江要贵7倍，为什么？因为三亚的房子大部分做了酒店公寓，住的都是游客；而丽江的游客却大部分都住进了古城客栈里，这就是丽江旅游地产和三亚的区别，也是丽江的旅游地产亟须解决的问题。”

　　“人们去以三亚为代表的旅游地产高度发达的旅游城市，头脑中本就有买房的意识，我说的这个‘房’，是楼房。然而，人们来丽江，只知有客栈，而不知旅游地产。这是意识问题，三亚对全国人民的旅游地产意识培养，在各种先天优势和政策利好之下，尚且用了将近20年。”

　　“旅游地产苏大苏”十分看好“客栈业态”的旅游地产，他说，在大小环境都一片颓势的情况下，细节决定成败，能将物业做成“客栈”的旅游地产，有较大的致胜空间。

　　刘瑞介绍，目前在丽江置业的人中，外地人虽然比例不大，但却逐年上升，已成为不可忽视的购买力群体。

　　“丽江的住宅性地产本就比较理性，存在很多3500~5000元的房源，即使在市区中心地段和大研古城乃至束河周边，也不乏5500~6500元左右的房源，甚至存在一些5300元左右的联排别墅。丽江的房子，从户型到价格，对于外地来丽人士都是相当具备吸引力的。”

　　与刘瑞的部分观点不谋而合，尹沛峰认为，房地产的价格曲线向下走，也许代表着房地产市场由政策主导型走向市场化发展的一步，“不管是丽江还是其他城市，都在经历阵痛。没有价格永远上涨的商品，没有永远火爆的市场。而丽江住宅性房产的房价本身比较理性，所以阵痛带来的创伤，对丽江房地产行业来说应该不会太过难熬。我个人建议丽江的房地产商以平常心看待近来的房地产市场，风雨过后才能见晴空，混乱之后就是真正的秩序到来。”

　　想对丽江住宅地产“再看看”的王秉源也表示，在丽江买房是肯定的，“像我一样梦想来丽江定居、乃至已经来丽江定居的人，一定不少，丽江的房子如今真的算挺便宜的，我真心不信还能跌多少价，几乎每天都要用强大的毅力压抑购买的冲动，忍不了太久了。”

　　与之相反的是，对丽江的旅游地产，看好者寥寥。“和住宅地产不一样的是，旅游地产的萧条不是从今天开始的，而是好几年了，从2008年开始，旅游地产在丽江其实就没有真正地火爆过。当然，没人能肯定丽江的旅游地产将来会不会像三亚一样火，但在我看来，那一天还要很久。”“天雨流步”说。（云信 王炳晖 杨冬合）

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