丽江的房价 又甜又伤人
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1997年的丽江，可吃、可玩、可买的东西都不多，但十分可爱，溪水清澈，时光很柔软。最近几年因为工作的关系，又去了好几次丽江，有的时候甚至常驻个把月。丽江虽不是家乡，架不住这样三番两次的亲近，慢慢的也就熟悉起来。淡季游客不多的时候，感觉特别好，放在酒吧凳子上的时候，心也同时放下了。七到十月份旺季就不行了，人多到快挤落水中，到处都是嘈杂的声响，夜晚酒吧里的人一层摞着一层，尽是没心没肺的表情和泛着油光的脸。店铺林立，但出售的商品千篇一律，无非是些石头、金属、木头、皮革、布料一类螺蛳湾应有尽有的东西，大研如此，束河也如此。
但尽管如此，去年还是有600多万海内外游客如朝圣般涌入，而且这个数字还在以每年18％的幅度疯长，形势一片大好。2008年，丽江全年实现旅游业总收入69.54亿元，相当于旅游大省海南的1/3还多，占全云南省旅游收入的10％以上。更可喜的是，丽江游客人均消费已达到1100多元，超过了海南的980元，更远远超过云南省的平均水平616元，做游客的生意无疑是全体丽江生意人的首选和高度共识。
于是，更多的游客变成了生意人，商铺平均租金已达到80元/月平方米，转让费更是炒到1500～5000元/平方米的天价。随后，房地产企业迅速跟进，大量商业地产项目混战丽江，短短五年间，商业物业销售价格从5000元/平方米一路攀升至15000元/平方米，个别项目甚至达到20000元/平方米以上的高位。
丽江的旅游产业受季节性影响较为明显，全年旅游旺季除几个大小黄金周外，就只剩七月到十月这短短4个月的时间。一方面，在旅游旺季表现出接待能力不足，去年十一就有客房爆满一床难求的现象，传说有游客为了有地方过夜不惜到医院去打葡萄糖点滴；另一方面在漫长的淡季很多商户门可罗雀，一些经营客栈或餐饮的商户为了在淡季尽量减少成本支出，不得不关门歇业达半年之久。经常有游客抱怨丽江的消费高，其实这与较高的经营成本和相对较短的经营时长有莫大关系。
原本丽江的商业食物链关系很简单：游客→商户→房东，10多年前游客就是游客，商户就是本地和周边州市商人，最多有几个四川人；而房东就是原住民。现在这个食物链中的物种变得复杂了很多：游客的来源、年龄、职业、受教育程度、经济状况、投资能力和投资意识都变得多元化，其中一部分很容易就升格成为经营户甚至物业持有者，有长期留下来做生意的，也有只做投资不做长期经营的；有省内的，也有省外甚至国外的。商户的经营目的也变得多元化，除了为赚钱，还有图好玩的。在丽江置业人群的目的也较为复杂，有的是作为个人或企业固定资产项进行投资，获取短期或长期收益；有的是为了自己经营购置经营场所；还有的是为了给后半生找个颐养天年的地方。出于各方利益和目的的差异，丽江目前商业物业的使用效益、投资收益和经营状况千差万别，很难以某个普通商业地产类型来界定和评判现在的丽江商业物业市场。但是从长期来看，随着旅游接待能力的提升、常住人口数量的进一步提升，在房地产投资规模不断加大以及城市规划逐步落实的过程中，城市的功能会得到不断的完善，商业经营区域分布应该更加趋于合理，商业业态划分应该进一步细化。但这需要一段很长的时间来消化、吸收和沉淀，房地产企业在当前项目开发的目标设定上应该更加清醒一些，除了算自己的帐，还要多算算投资者和经营者的帐，相对于不同业态在经营项目平均收益、来客量、来客平均消费额、全年经营有效时长等方面的差异，把商业物业的业态和产品规格进行细分再细分，并给出一个高度匹配的租售价格水平和合理的投资经营预期。其实这也是做生意的一个基本态度，市场经济搞了那么多年，同样是生意人，没有谁比谁会傻多少。
还有个情况必须说一下，旅游不是丽江的全部，游客生意也不是丽江生意的全部。旅游在丽江800多年的建成史中才刚刚开始，每年丽江农业还有近40亿、工业还有近60亿的总产值，全市120万常住人口只有不到10万在从事旅业，针对这些行业和这些消费者，还有很多生意可以做。面对本地消费的商业物业空间可以很大，涵盖的内容可以很多，可能短时间内收益会不如旅游相关配套商业，但从长期看这些物业的收益却是相对稳定和具备发展空间的。丽江当地人和熟悉丽江的外地人似乎是在另一个世界消费，游客是不知道丽榆卷粉和他留鸡的，但是这些生意做得很好，做得很长，随时去，随时吃。
丽江不是一个景点，她是一座城市。她四肢健全、五官端正，再去复制一副嘴脸、几条膀子就不必了，多添置几身四时衣裳倒是很有必要的，不然夏天穿棉袄冬天光非生病不可。丽江的商业地产要做的也不是一味的复制大研模式，首要解决的问题是商业经营空间和时间的填充和切换，以空间换时间或是以时间换空间，在经营模式和业态组织上大有文章。希望丽江的生意像她的溪水一样，夏不溢冬不涸，源远流长。
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