任泽平：北上广深住房市值85万亿元，人均113万

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北京4月22日讯 今天，东吴证券首席经济学家任泽平在其微信公号发布文章指出，北上广深4个城市住房市值85万亿元，占全国四分之一，人均113万元。

据任泽平团队测算，2019年中国住房市值339万亿元，相当于GDP的343%，其中一线、二线、三四线城市住房市值分别为85、107、148万亿元，占全国比重分别为25%、31%、44%，人均住房市值分别为113、37、14万元。

这篇题为“中国一线城市房价高不高：全球比较”的文章，选取了纽约、伦敦等一些具有代表性的全球核心城市进行对比。文章指出，在考虑持有成本后，中国一线城市绝对房价、相对房价位居全球前列。

任泽平在文章中指出，核心城市房价高、涨幅高是世界普遍现象。2009-2019年，北上广深商品住宅成交均价涨幅达4倍以上，高于全国的2.0倍。与一线城市相比，二线和三四线的绝对房价和房价收入比较低。2019年一线、二线、三四线二手房均价分别为53987元/平方米、17063元/平方米、6978元/平方米，房价收入比分别为22.2、11.3、6.7。

从绝对房价看，以使用面积口径估算，北京、上海和深圳中心区域实际房价分别为15.0、14.3、14.1万元/平方米，超过纽约的10.6万元/平方米、伦敦的10.2万元/平方米，仅次于中国香港的21.4万元/平方米。

中国一线城市房价收入比较高，市中心租金回报率不足2.1%。以使用面积算，北上广深市中心房价收入比分别为67、56、37、52，高于纽约的11，伦敦的14，东京的11；外围区房价收入均在20以上，同样高于纽约、伦敦和东京；北上广深租金回报率不足2.1%，低于纽约的4.8%、伦敦的3.3%、东京的2.7%。

文章还指出，考虑持有费用后北上广深与国际都市相对房价差距缩小。国外普遍征收房地产税、且物业费较高，持有成本明显高于中国。考虑持有费用后，以使用面积算，纽约、伦敦、东京市中心房价收入比分别为18、19、15，北上广深分别为68、57、37、52，纽约、伦敦、东京市中心租金回报率分别降至2.8%、2.4%、2.1%，而北上广深分别为1.6%、2.0%、1.4%、1.3%，差距明显缩小。

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