新房市场“金九银十”是大概率事件

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张一鸣

随着土地市场交易量和房企融资不断创出新高，逐渐走出疫情影响的楼市是否能够再现“金九银十”成为颇受舆论关注的焦点。接受采访的业内专家认为，除个别城市外，新房市场出现量涨价稳的“金九银十”或是大概率事件，而二手房市场仍将以平稳运行为主。

复苏

一边是单月成交量不断创出新高的土地市场，一边是境内外融资量的持续攀升，楼市正在快速复苏。中原地产的数据显示，截至8月31日，50个大中城市年内卖地收入超过2.66万亿元，比2019年同期上涨19.7%，其中8月单月出现14个城市卖地收入超过百亿元，最高的上海达到379亿元，绿地、中海、碧桂园8月拿地资金都超过百亿元。

中原地产首席分析师张大伟在接受采访时指出，在经济全面复苏、资金相对宽松的环境下，房企拿地积极性提高，多地再次出现高溢价率土地成交，特别是厦门等地再次出现历史最高的总价百亿元地块，使得土地市场热度持续提升，说明疫情对房企的资金链影响虽然大，但国内融资难度降低，导致部分企业为了追求市场规模积极拿地。

8月房企境内外融资全面井喷。中原地产研究中心统计数据显示，8月房企境内债券融资单月超过659亿元，同比2019年同期上涨5.1%。房企融资难度处于历史最低水平，平均融资成本票面利率集中在4%-5%左右，远低于去年同期的6%-8%，但企业融资成本分化严重，部分企业融资成本低于6%，也有企业融资成本超过13%。

张大伟说，8月土地成交和房企融资都创新高，在9月和10月，楼市将受到调控、信贷、供应量等因素影响，新房市场大概率会出现“金九银十”，市场整体表现比7月和8月好。

近期，包括杭州、东莞、宁波、郑州、深圳、南京、长春、海口、无锡等10多个城市纷纷出台调控政策为楼市降温。

张大伟说，地方政府出台很多调控措施，表明房地产调控最宽松的2020年上半年已过去，未来或将有超过30个城市会收紧力度不同的政策，但这是一轮历史上收紧力度最弱的调控潮，对市场影响不大。

总部在南方的某房地产企业人士告诉，公司管理层对楼市的下一步走向持谨慎乐观态度，将着力于保持较好的现金流，因此，会在未来几个月里加大资金回笼的力度。

张大伟分析说，今年情况特殊，开发商担心疫情影响四季度，新房市场9月和10月的供应量会大量增加。

分化

虽然新房市场持续向好，但二手房市场或将难有涨势。8月，个别前期涨幅较大的城市，在实施调控收紧的措施后，成交大幅下调，比如深圳，自7月15日“深八条”出台后，8月二手房成交量环比下降超过5成，成交均价环比下跌9.8%。

贝壳研究院的数据显示，8月研究院监测的全国重点城市业主涨价占比低位持续下降，房源交易时间仍然保持100天的长周期。这被认为将导致二手房市场很难开启改善型换房链条。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐向指出，过去三年，二手房市场都没有出现“金九银十”，贝壳研究院重点监控的全国18个城市9、10两个月的成交量均比上月下降，环比降幅在5%-10%左右。今年的调控政策更加精准，中央多次强调“房住不炒”的政策导向，LPR利率连续4个月保持不变，上半年应对疫情的货币信贷政策逐步调整。再加上近期，住建部召开重点房企融资座谈会、城市房地产工作会商会，分别从房企端、城市监管端加强分类指导，未来市场热度较高的城市将会大概率调控加码，不会出现市场过热的情况。

“新房市场受库存增加、房企资金压力等因素影响，可能会出现降价售房的小行情，价格不仅难以上涨，反而可能小幅下降，而二手房市场‘金九银十’仍然很难出现，未来两个月，二手房市场的成交量将出现季节性回落，但绝对规模仍将超过去年同期。”他说。

受到成交不断回暖的影响，楼市已逐渐走出疫情影响，全年表现与去年同期持平。贝壳研究院提供给的研究报告显示，研究院监控的全国重点城市的土地、二手房市场在8月已基本完成疫情冲击后的修复，累计成交均实现同比转正。其中新房市场，受到居住用地供应量的增加，带动成交量恢复，1-8月的累计成交量已赶超去年同期。而8月重点城市的链家二手房市场却出现季节性回落，成交总量环比下降5.2%，同比增长34%，但1-8月成交量较去年同期增长0.68%。

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