视点丨房地产市场可能进一步降温

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王松才

9月15日，国家统计局发布8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。统计数据显示，2021年8月份，各地全面落实房地产长效机制，持续加强房地产市场调控，70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体延续回落态势，房地产市场进一步降温。

各线城市房价涨幅回落

国家统计局城市司首席统计师绳国庆在解读2021年8月份商品住宅销售价格变动情况统计数据时表示，据测算，8月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.7%和9.1%，涨幅比上月分别回落0.3和0.9个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.4%和3.2%，涨幅比上月均回落0.3个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨2.8%和1.9%，涨幅比上月分别回落0.5和0.4个百分点。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，国家统计局的数据显示，8月份市场销售端出现下行并持续向价格端传递。

二手房方面，8月份房价整体止涨转跌，新房房价涨幅继续缩小。8月份市场全面降温，重点50城市二手房成交量连续多月环比下降，9成以上的城市二手房成交量同环比均下降；价格下跌城市数量增多，深圳二手房房价连续4个月下跌。

新房方面，据监测，一、二线主要城市新房项目开盘去化率保持回落，8月份降至年内最低值50%，逼近2020年一季度疫情刚发生时的情形；从成交情况看，监测的重点66城市新房成交量连续环比下降，8月份成交水平较2020年、2019年同期均下降；新房价格环比下跌的城市数量也增多，广州自去年4月以来出现首次下跌。

后续市场预期持续减弱

许小乐认为，当前市场降温的原因有3个：一是调控持续加码，广州、合肥等重点城市出台二手房指导价，上海二手房贷款执行“三价就低”，提高购房成本；北京、杭州、合肥、西安等限购、限售以及学区房调控收紧，购房资格人群减少。二是信贷环境收紧，房贷加息、放款慢甚至银行不接单的城市增多。三是市场下行期，需求端观望情绪加重，入市更谨慎。

对比来看，二手房市场调整幅度超过新房。一方面，二手房指导价及银行贷款额度收紧对二手房的限制作用更大，另一方面，市场下行的预期在二手房市场传递得更快。相对而言，重点城市新房限价下仍存在一二手倒挂的现象，吸引购房需求转向新房市场。

诸葛找房数据研究中心认为，8月份新房、二手房上涨城市数量持续减少，并降至年内最低水平，新房价格涨幅回落、二手房价格止涨转跌，这也是今年以来二手房价格首次出现下降。整体来看，在政策调控更趋精准化、调控重点转向二手房市场之下，政策效应逐渐显现，新房、二手房市场热度均有所下滑，二手房表现更为明显。预计接下来随着“金九银十”传统旺季的到来，房企加大促销力度，以价换量现象将增加，新房价格涨幅或将继续回落。而二手房市场在多措并举之下或将延续降温局面。

许小乐预计，年底前市场仍有向下调整的压力。市场预期持续减弱，8月份二手房市场景气度降至2019年以来最低水平，接近市场转冷的警戒线。新房市场带看活跃度持续下降，需求端保持观望，市场成交量价保持向下调整态势。

易居研究院智库中心研究总监严跃进说，从房价角度看，未来既要打击房价过快上涨，也要防范房价过快下跌。从过往市场表现来看，在防止房价过快上涨方面，基本上大城市表现还不错。而在防止房价过快下跌方面，一些城市出现了乱降价导致市场秩序混乱的情况。当前从房价风险看，除了过快上涨的情况外，部分城市房价过快下跌的新情况也值得关注。

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