开局新展望⑩丨房地产降杠杆有利于市场长期向好

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周雪松

2020年，房地产行业受新冠肺炎疫情影响跌宕起伏，分化仍在继续，但市场整体表现好于预期。跨入2021年，房地产市场仍然值得期待。

专家判断，房地产降杠杆有利于市场长期走稳向好。

“三条红线”遏制房企高歌猛进

从2016年至2020年，房地产行业销售面积几乎没有增长，都稳定在16亿平方米左右。虽然成交金额从14万亿元达到17万亿元，但这一方面是房价在涨，另一方面是过去几年，都以三、四线城市的成交结构为主，2019年和2020年开始，一、二线城市的成交占比越来越高，所以才使得成交金额不断上升。专家预计，未来成交面积很难有大幅度的突破，行业步入低增长时代，规模房企会出现无增长或负增长，市场和价格走势可能进一步分化。

“随着2020年‘三条红线’的出台，很多房企拿不到更多的资金，整个行业再继续往上走的动能会被大大削弱。近年来，房产销售面积只有1%到2%左右的增长，但均价涨幅比想象中大。未来几年，销售额可能还会继续增长，但销售面积可能都将维持在16亿平方米左右。”易居企业集团CEO丁祖昱对表示，2021年作为“十四五”开局之年，被注入了新要素——城市更新、旧城改造、文旅产业等，这些都将中国房地产带入了发展新纪元。

在记者接触的多位业内人士看来，2020年末召开的中央经济工作会议继续强调促进房地产市场平稳健康发展，政策明确脱贫攻坚成果和乡村振兴进行有效衔接，后续预计乡村文旅等产业发展机会将增大，这是房企可以积极关注的地方。2021年政策中性偏好，热点城市调控可能会加码，库存城市会松动，楼市整体行情可能略好于2020年，部分典型城市房价会上涨。

居民降杠杆提高购房门槛

继“三条红线”出台之后，房地产金融政策再出重磅新规。2020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱在接受采访时表示，“三条红线”主要是倒逼房企降负债，从三个指标限制企业的融资规模，分档管理，部分企业在“三条红线”下作出战略调整，从需求端（房企）降杠杆，避免企业出现现金流及烂尾楼等问题。而本次银行业金融机构房地产贷款集中度管理是从供应端（银行）降杠杆，降低资金投向房地产市场。自从提出不以经济刺激房地产市场后，实体经济成为金融机构的重点方向。《通知》就银行房贷的贷款额度给出了红线，意图是让银行把更多的钱都投放到实体经济中去，而不是流入房地产。“三条红线”结合本次的贷款红线，是政策组合拳避免资金流向房地产，给居民降杠杆。

《通知》要求，银行房地产贷款占比最高为40%，个人住房贷款占比最高值为32.5%。这将意味着2021年购房贷款总额将会有所缩减，居民购房贷款难度将有所提升，一定程度上提高了购房门槛，抑制了部分购房需求的释放。

遏制炒房的同时支持合理需求

王小嫱预计，银行放款会有侧重性，首套房家庭贷款及改善性贷款支持力度相对较大，二套以上的住房购房贷款难度将进一步提升。本次新政对于居民及整个房地产市场来说是好事，也是降居民杠杆率及行业杠杆率的重要且有效的手段。在专家看来，推动房企居民降杠杆主要是为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性。房地产降杠杆有利于市场长期走稳向好。

专家认为，未来，房地产政策在遏制炒房的同时，将支持合理的刚性需求。西南财经大学经济学院教授刘璐在接受采访时表示，回顾2020年楼市调控，新的调控政策提出了“无房家庭”的概念，精准针对网红盘，对选房顺序进行排序，包括“无房”和户籍、社保等条件的搭配使用，其本质上是“刚中选刚”，照顾无房家庭，这是应对楼市分化较大出现的一些结构性矛盾的灵活应变之举，也是进一步堵住投机漏洞，贯彻“房住不炒”的举措。

在专家看来，2021年的政策倾向仍旧是长效调控常态化，政策延续稳定。未来房地产行业将转向稳杠杆甚至去杠杆，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线，鼓励行业自增长。

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史晓强

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