政策性住房租赁市场大有可为

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政策性住房租赁市场大有可为水嶋あい

姜业庆

住房和城乡建设部日前公布了《住房租赁条例(征求意见稿)》（以下简称《条例》）向社会公开征求意见。这份住房租赁领域规范性文件涉及加强对承租人的权益保障及对租赁机构的监管等内容。

政银企三方合力助推

当前，住房租赁市场广泛存在不规范行为，导致房主不放心、租客不安心、监管不省心。短短两年间，由于资金链断裂导致“爆雷”、倒闭、跑路、信誉崩塌的长租公寓品牌高达20余家，租客与房东都面临巨大损失。

政策性住房租赁是近年来我国高度重视的一项拉动经济增长、惠及民生的工作，指由政府给予政策支持、企业和其他机构投资建设，在交通便利、公共设施齐全的中心城区，为市内非户籍常住人口和新落户就业大学生提供低于市场租金的租赁住房，解决其过渡性居住问题。据相关统计数据显示，当前，中国房屋租赁人数已超2亿人。在这其中，外来务工人员的租房需求尤为旺盛。但近年来，频繁出现的房屋租赁市场乱象，让外来务工人员面临租房难，而这也成为了当下城市公共住房保障建设的一大痛点。

在政策性住房租赁业务方面，广州市的表现应当是一个“好孩子”。2019年12月，住房和城乡建设部在全国住房和城乡建设工作会议上强调，要着力培育和发展租赁住房，促进解决新市民等群体的住房问题，提出要在广州等13个城市开展政策性租赁住房试点。2020年1月，广州市向住房和城乡建设部提交了发展政策性租赁住房试点工作方案，成为首批13个开展完善住房保障体系试点的城市之一。

广州市的做法之所以被重点提及，主要是因为其通过政府、金融、企业三方合力，特别是以建设银行（以下简称“建行”）为代表的拥有雄厚资金力量的金融机构的介入，通过建造政策性租赁住房，有效地解决了新市民的住房问题。广州市住房和城乡建设局表示，广州是人口净流入大市，近几年，每年人口增量都在40万人以上。从租赁住房总量上看，基本能满足在穗人员住房需求。

“存房”新模式激活社会闲置资源

长期以来，租住权益难保障、长租房源紧缺、租赁信息不对称、管理不规范等成为了困扰住房租赁市场发展的痛点问题。建行通过使用金融力量和创新手段疏通房地产市场循环不畅的梗阻，促进金融和房地产良性循环。

2018年1月，为解决长租痛点问题，建行在广东首创并推出了“家庭不动产财富管理”业务（即“存房”业务），着力整合社会资源，盘活家庭闲置住房，进一步创新了长租房源供给模式。目前，该业务已由建行旗下专业子公司在广东试点运营。今年两会期间，住房和城乡建设部领导在接受采访时对建行开展的这一创新业务给予了充分肯定。

在“存房”业务中，建行积极充当资源整合者和金融服务者的角色，房主只须向其下辖的住房金融服务中心申请办理，建行即可为其提供房产长租收益评估服务，并撮合房主与专业租赁机构达成3年至10年的住房长租权交易，租赁机构向房主一次性或分期支付未来的长租收益，然后向租客出租并负责租后管理。

“该业务提供了住房租赁综合金融解决方案。不仅帮助房主家庭提前实现闲置住房的长租收益权，还提供了专业化、个性化的财富管理服务和延伸金融服务，也将社会闲置分散的存量住房转化为集中且稳定的长租房源，增加了市场有效房源供给。”建行有关负责人表示，该行的介入，保障了租住双方的合法权益，有助于解决“房主租得不放心、租客住得不安心”等租住问题。

建行广东省分行行长刘军曾指出，过去，在住房租赁市场上一直欠缺金融这种力量，建行的目标就是要让住房租赁市场更规范，解决社会痛点问题。据介绍，近三年来，建行广东省分行为2456家租赁机构提供了资金和平台赋能，累计发布房源216万套，存房21万套，为2.2万户个人和企业盘活了闲置资产，为21万户家庭和个人找到安居之所，其中，包括定向解决了8000多个新就业青年、1.2万蓝领工人及2.7万底层劳动者的居住问题。2019年，在广州市政府及市住房和城乡建设局的支持下，建设银行携手珠江租赁（广州市珠江住房租赁投资发展有限公司）在海珠区、荔湾区、白云区等人口密集、房源紧缺的行政区，盘活了543套空置住宅。经过升级改造、品质化提升后，以市场租金的四分之一左右的价格租给了环卫工人。

未来，建行广东省分行还将继续通过盘活城区分散商品房、回迁房，改造城中村、旧厂房、政府直管公房，托管公租房、人才保障房、教师周转房等多业态租赁模式，让新市民、新就业大学生、港澳青年、制造企业员工、公交司机、环卫工人等各阶层人群都能居有所安，进而安居乐业。

尽管对新市民住房需求实施精准供给、保持租赁住房动态供需平衡的压力持续存在，但根据广州市政府与建行签署的协议显示，未来三年内，广州拟通过新建和盘活存量房源等渠道，共同筹集政策性租赁住房15万套（间），服务新市民等群体30万人。建行将充分发挥金融资源配置能力，整合资金、技术、渠道以及“母子联动”优势，推出金融信贷支持（长期限、低成本、保额度）、REITs（房地产信托投资基金）及专项债券、房源筹集运营、住房保障信息化综合服务平台建设、住房经营管理等一系列举措。

住房租赁市场将迎广阔发展空间

中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼曾指出：“从需求端来看，随着城镇化进程不断推进，大量人口向一、二线城市流动，伴随着房价高企、限购限贷等因素，将促使一部分住房需求由购房市场向房屋租赁市场转移。从供给端来看，在一、二线城市，存在着租赁房源供给不足、租住体验差、租赁市场法律法规亟待规范等问题，为金融机构进入住房租赁市场提供了契机。”

“商业银行是我国金融机构的主力军，商业银行进入住房租赁市场，将有利于推动住房市场朝着规模化、专业化的方向发展。”董希淼表示：“在个人金融服务方面，以银行的信用作为背书，可为客户提供5年至10年长租协议，减轻了房租不定期上涨、房东临时违约以及二房东套利等行为对租户带来的困扰。在企业金融服务方面，商业银行可在开发建设、项目运营、后期推出等流程中，为房地产开发企业、房产中介机构等提供租金收付、资金融通、财富管理等一体化金融服务。”董希淼认为，随着租赁住房在教育、医疗、落户等方面政策的进一步完善，住房租赁市场将迎来更为广阔的发展空间。

中国建设银行董事长田国立也指出，保持市场正常运转，就要按照统筹兼顾原则，实施价格、土地等行政要素控制手段，积极培育和发展住房租赁市场，探索住房租赁金融业务，可以切实改变房地产单一的市场供给结构和资金配置方式，弱化住房金融属性，在解决居民居住的需要时，不需要承担相应的金融压力和风险。

田国立解释道，当房地产被赋予太多金融属性，就很容易形成社会问题。巨大的财富已经被裹挟进了房地产，大量社会资金资源被配置到房地产市场，房地产市场又没有形成与之相适应的风险管控和对冲机制，同时，房地产金融化也在不断违背金融风险和收益相匹配的基本原则，最终会使得房地产市场越来越依赖推高房价。当前，住房租赁市场还不发达，但我国经济发展规律已从高速发展向高质量发展迈进，住房是高质量发展最基本的要求。在此阶段，国有金融机构就有责任规范和培育住房租赁市场，站在资源整合者的角度推进住房租赁，搭建监控平台。同时，还要倡导“长租即长住，长住即安家”等住房新理念；探索发展存房业务，激活存量闲置房源；打造住房租赁新生态，整合社会资源共同发展租赁市场，提升租住品质；研发住房租赁指数，促进形成租金合理预期。

据记者了解，目前，建设银行、工商银行、农业银行、中国银行和交通银行已和大约30个省区市签署了住房租赁市场发展战略合作协议，合计提供的意向性授信支持金额超过万亿元。

水嶋あい 应进一步完善国有经济布局优化和结构调整的五大机制性工作：完善国有资本运营机制；强化国有经济调整优化、国有资本形态转换的市场化交易机制；完善不同类型资本的“双向进入”机制；完善国有资本

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