北京楼市“十一”黄金周升温

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张一鸣

“金九”结束，“银十”已至。北京“十一”黄金周楼市升温，新房和二手房市场均延续9月时的向好态势。接受采访的业内人士指出，在今年特殊的政策影响下，黄金周楼市比2019年明显升温，但市场在调控政策收紧下走向收缩和分化，一线城市中除了深圳受到从紧的调控政策影响成交低迷外，北京、上海、广州普遍上扬，未来以北京市为代表的受到调控政策影响较小的一线城市楼市将会相对乐观。

二手房看房升温

一线城市的楼市延续9月时的向好态势，北京市已成为本轮楼市升温的代表，二手房看房热情显现，“十一”期间二手房的带看指数位居一线城市前列，新房项目加快入市速度，开启十月的抢收大战。

“‘十一’几天里我们都没有休息，来看房的客户很多，其中不少人是为了孩子上学。”北京市石景山区远洋山水小区附近的房产中介告诉记者，今年黄金周，只要有合适的房源，客户都会愿意出来看房，很多人都是奔着附近的几个学校而来。

作为石景山区优质学校相对密集的区域，远洋山水小区一直是区域内的价格高地之一，也是今年“十一”期间北京市二手房带看的热点楼盘。

贝壳研究院的人士告诉，国庆期间，远洋山水、融泽嘉园、芍药居北里等三个社区带看热度在社区榜中关注度最高，回龙观、望京、双井商圈带看热度高，排名城市商圈中的前三位。

贝壳研究院提供给的数据显示，一线城市中，北京、上海总带看热度指数分别为95和87.24，位居全国前列。深圳总带看热度指数为67.37，在四个一线城市中排在最后。

依据贝壳研究院对十一假期（10月1日-7日）平台带看数据统计显示，北京“总带看量”突破了5万次，同比去年2.96万次，增幅明显，位居城市排行榜第一名。上海与成都以4.2万次和3.7万次分列二三名。

总带看量——城市房产经纪人带客户看房量，是衡量楼市热度重要指标。“十一”期间，一线城市找房热度高于新一线、二线城市。从城市之间热度比较看，四个一线城市总带看热度指数为82.3，明显高于新一线城市的61.9和二线城市52.6。

除了买房人逐渐释放的购房热情外，“十一”期间一线城市的二手房成交量也在攀升。北京市延续了9月时的升温态势，今年9月北京二手房的成交量已高达17259套，环比8月的16057套上涨了7.5%，相比2019年9月的12319套大涨40%。而在“十一”期间，一线城市除了深圳受调控政策的影响，二手房成交低迷近乎腰斩之外，北京、上海、广州等城市涨幅均超过五成。

贝壳研究院的人士指出，今年国庆黄金周的二手房市场在疫情后快速复苏，在改善换房需求支撑下，比去年同期有明显的量价升温，这预示着今年全年的市场交易相对比较乐观。

“但是市场短期的预期分化，除了深圳、上海、杭州、广州外，其他城市市场预期仍然偏弱，其中北京、杭州、广州、西安的业主市场预期尽管仍处于相对较弱的位置，但随着交易量上升，今年市场预期比去年有所提升。长沙、合肥、武汉的市场预期有所减弱，长沙业主挂牌增加，成交均价下跌，业主降价行为增多，预示着未来市场向下调整。济南、廊坊、天津的市场预期本身比较弱，今年继续下探，后市趋冷。因此，今年的二手房市场集中度会进一步向头部核心城市集中。”他说。

新房密集入市

北京市的二手房市场升温，新房市场在开发商的抢收热情高涨下，也迎来了一波入市高峰，开发商在当前融资及债务压力较大的情况下，“十一”期间出货意愿强烈。

中原地产首席分析师张大伟注意到，北京市住建委在9月末共公布了12个住宅项目的预售许可预告，而且都是一些高品质的红盘、热盘。

张大伟向分析说，进入9月底，房企入市积极性提高，大部分是为了避免年末可能出现的不确定情况。目前看，入市的热门开盘项目的销售数据都比较好，其中中海天钻销售23.6亿元，颐和金茂府销售50亿元，融创香山壹号院销售45亿元，另外前期取得预售证的中骏房山项目也开盘销售超过15亿元。累计看，9月底几个项目开盘销售额已超过130亿元。

北京市新房市场的火热在9月时已有所显现。9月北京市的新房成交量同比明显上涨超过76%。此前曾有报道称，“十一”期间新房市场的降价促销是促使成交量放大的重要原因。

张大伟指出，北京楼市当下价格折扣主要是累计过去几年折扣，2020年整体项目基本保持价格平稳。累计数据看，2020年北京限竞房成交9个月时间已经刷新了年度记录，整体成交量相比前期有所活跃。而且随着土地供应结果的变化，市场不限价房源明显增加，限竞房的性价比相对提高。

贝壳研究院的人士指出，从成交结构来看，今年黄金周主力成交区域向城市核心靠拢，城六区和近郊区域成交量占比同比去年分别增长10个百分点，成交结构的变化导致整体成交均价小幅上涨。但实际上城六区和近郊区域今年黄金周的成交均价同比分别下滑7%和9%，在促销影响下，实际成交均价下滑。在成交区域方面，大兴区成交面积最高为0.32万平方米，占整体成交量的18%，其中主要成交产品为限竞房，大兴区排名前十的产品中，限竞房占比9成。成交量排名第二、第三的区域为昌平区及顺义区，成交面积分别为0.26万平方米及0.22万平方米，成交量占比分别为14%及12%。整体近郊区域成交占比66%，同比去年增长10%。

张大伟说，北京市在国庆节期间公布的楼市数据不完整，只公布了前4天的网签数据，从这些数据看，依然属于高位运行。

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